75

Посуточная аренда - с чего начать?

Я занимаюсь посуточной арендой и пилю серию постов об этом бизнесе.

Поступил вот такой вопрос в каментах к предыдущему посту:

"Также планирую начать работу в этой сфере. Подскажите, пожалуйста, с чего вы начинали? Хочу начать со сдачи 3 студий в центре Спб: (2 свои, 1 субаренда). Ещё вопрос касательно сезонности. Насколько падает спрос, а соответственно и прибыль осенью и зимой у вас? Можно в процентах, если в денежном эквиваленте не хотите сообщать."

Вопрос хороший, поэтому решил сделать отдельный пост.

Лично я начинал с исследования рынка (экономическое образование всеж). Мне хотелось понять, будет ли спрос на квартиры и по какой цене в моем городе. Когда я начинал в 2008 году, еще ни букинг ни бнб не были основными способами бронирования. Я сделал сайт, на котором разместил три фейковые квартиры: одна моя собственная и две, фотографии которых я взял с других сайтов.  И начал давать рекламу. Когда пошли звонки, я понял, что сама концепция интересна и спрос есть. Потом я поиграл ценой квартир на сайте и определил примерный максимальный  уровень цен, при котором количество звонков не сильно падает.

Понятное дело, поскольку квартир не было в реальности, я гостям отказывал, под предлогом того, что свободных квартир нет.

Так же немного "поигрался" с местоположением квартир и понял, что интересны гостям квартиры либо в центре, либо вблизи нашего местного крупного торгово-выставочного центра.

Определив для себя основные параметры, я приостановил деятельность сайта и пошел регистрировать ООО (что было ошибкой, надо было сразу ИП делать) и искать квартиры в нужных районах. Этот этап занял примерно месяц и через месяц я открылся с одной квартирой. Еще через месяц их уже было пять, ну и пошло-поехало. Надо сказать, я начал в очень удачное время, в моем городе в 2008 году было всего три конкурента.

Сейчас такой сценарий исследования рынка вероятно не подходит (хотя на аирбнб можно так сделать), но в вопросе есть указание на город - СПб, а это "столица" посуточной аренды, да еще и центр, уверен, если не наломать управленческих дров, то взлетит.

Насчет сезонности.

От города к городу отличается. У меня сезон - летние месяцы, так как через мой город все едут на море на машине. Худшие месяцы года - январь-апрель. Разница между пиковыми месяцами может достигать двух раз, что очень больно и печально.

Если у вас есть свои квартиры в Питере, да еще в центре, нужно как минимум хотя бы попытаться, денег при должной организации должно быть больше, чем просто от сдачи в аренду.

Ну и желательно сразу начать работать под белым флагом - открывайте ИП на УСН.

Дубликаты не найдены

+3

А будут посты как подготовить квартиру к аренде быстро и недорого? ремонт-не ремонт, на что обратить внимание, на что не надо. Что нужнее в квартире и тд

раскрыть ветку 4
0
Если не забуду,)
раскрыть ветку 3
0

Здравствуйте!

Моя компания разрабатывает новый сервис для арендодателей (посуточная аренда).

Мы начали работать над проектом недавно, и пока нам нечего предложить или показать, но мы хотим быть уверены, что создаем по настоящему полезный продукт.

Нам не просто понять как выглядит ситуация сдачи квартиры с точки зрения арендодателя.

Вы знаете специфику лучше, чем кто-либо, и могли бы помочь нам избежать целого ряда ошибок.

Найдется у Вас время для короткой беседы в ближайшие пару дней?

Буду очень признательна, если вы поделитесь своим опытом.

0
Подскажите, как обстоят дела с законом о запрете гостиничных услуг в жилых домах на данный момент?
раскрыть ветку 1
+1

а нельзя ли работать в режиме самозанятого?

раскрыть ветку 5
+2

Не выгодно. Самозанятые не могут уменьшить налоговую базу для исчисления налога на величину расходов. Если квартиры в аренде - выгоднее на УСН Д-Р, особенно если в вашем регионе действует льготная ставка (Федеральная 15%, может быть снижена региональным законодательством. В СПб - 7%)

Плюс НПД (Налог на проф.доход, именно так называется самозанятость) имеет ряд ограничений, как по обороту, так и например по сотрудникам и по регионам (Москва, МО, Калуга и Татарстан)

Вот вам плохой вариант развития событий:

Вы применяете НПД, выдаете чеки, принимаете деньги, платите налоги, все у вас хорошо

В один прекрасный момент бизнес начал расти. Первое, о чем вам нужно задуматься - лимит в 2,4млн рублей за налоговый период (год) на НПД. Это всего 200к в месяц. Будем откровенны, это - гроши

Второе - вы влазите в лимиты, пока что у вас все хорошо. Но вы больше не успеваете заниматься всем сами, и начинаете платить условной студентке Наташе за подготовку аппартаментов. Платите из своей налички или на карту, это уже не суть важно. Если ваши взаимоотношения признают трудовыми (а это несложно сделать, трудовой договор может считаться заключенным с момента фактического начала исполнения трудовых функций) - вы слетаете с НПД, так как НПД не позволяет вам быть работодателем. Но вы - не ИПшник, вы - простой физик. Следовательно, вы на ОРН - Общий режим налогообложения. Дальше вас признают фактически предпринимателем, который нарушил условия НПД. Так как вы на ОРН - доначисляют НДС, НДФЛ, влепляют пачку штрафов за несданную отчетность и прочее.

Если проморгаете лимит в 2,4 - результат будет схожий.

ФНС не будет с вами церемониться.

Уже есть пугающая практика признания физлица, сдающего помещения (пока правда коммерческие) фактически предпринимателем с доначислением того самого НДСа. Единственное, в чем арбитражные суды не согласились с ИФНС, что НДС надо не доначислить сверху, а вычленить из цены. (один из пруфов - Определение ВС РФ № 16-КГ18-17 от 20.07.2018г.)

В общем - ИП на доход-расход снимает головную боль и ворох потенциальных проблем.

многобукв, сорян.

раскрыть ветку 3
+1
Спасибо, шикарный коммент!
0

то есть пока вы платите условной наташе наличными ( а наташа этому только рада) и ваша выручка менее 200 тысяч, но НПД вам сильно выгоднее. При работе с частными лицами 4% от выручки и все.

200 тысяч на начальном этапе это еще дорасти надо.

Страхи что вас поймают с наташей или с лимитом 200 тыс сильно преувеличены. Сейчас 95% аренды квартир идут вообще без всякой регистрации в налоговой и практически никого не ловят.

раскрыть ветку 1
0
Честно говоря не интересная этим вопросом
+1
А в чем здесь преимущества ИП получаются?
раскрыть ветку 12
+3
В налогах, в количестве работы бухгалтера, в объеме отчётности
раскрыть ветку 11
+1

Если принимаешь наличку, то придётся ещё и кассу ставить, если по-белому, по-пушистому.

раскрыть ветку 8
0

На самозанятого не думаете перейти?

раскрыть ветку 1
0

Подскажите, а каким образом найти качественного "квартиросдавателя", если я, к примеру, собственник и хочу чтобы кто-то сдавал мою квартиру посуточно?

раскрыть ветку 1
0
Может быть обратиться напрямую к тем, кто сдачей посуточно занимается?
0

Здравствуйте. Очень интересно пишите, спасибо.
Есть желание приобрести квартиру/квартиры в РнД или Краснодаре с дальнейшей передачей ее риэлтору для посуточной сдачи, так как у самого нет времени этим заниматься. Есть несколько вопросов:
1. Где и как искать такого человека или организацию?
2. Как узнать справедливую рыночную стоимость долгосрочной аренды жилья в конкретном городе?
3. Какие договоры заключать с арендаторами?
4. Есть ли подводные камни такой кампании?
5. Оптимальные параметры квартиры (расположение, этаж, количество комнат, наполненность квартиры, ремонт).
Заранее благодарю за ответы.

раскрыть ветку 1
0

Добрый день! Если вы хотите отдать в управлению риэлтеру, то думаю, вы вообще зарабатывать не будете ничего. Тут или самому посуточной арендой заниматься, или сдавать в обычную долгосрочную, а кто уже снимет - по большому счету для вас нет разницы.

Справедливая цена -  в циане и авито на подобные квартиры в данном районе.

Обычный договор аренды.

Этаж не первый, самые ликвидные - однушки в новом доме в центре. Ремонт - не пафосный, но хороший. В квартире должно быть все для обычной жизни.

0

подскажите, а как ведете учет расходов? ремонты, расходники, оснащение? реально ли это как-то систематизировать или просто администратор предоставляет отчет?

раскрыть ветку 1
0
Администратор отчитывается за каждую потраченную сумму. Учёт веду в homemoney.ua
0

@xysterss а есть смысл брать в ипотеку и сдавать посуточно?

раскрыть ветку 1
0

с учетом текущей экономической ситуации и расценок на ипотеку - очень сильно сомневаюсь.

0

Здравствуйте. Подскажите, сдаете ли в аренду студии 20-25м2 и пользуются ли они спросом?

раскрыть ветку 15
0

Я снимала в Питере, в центре. Там была одна квартира большая и из нее сделали штук 7 маленьких. Меньше 20м каждая. 15 наверное, но там было все и хороший ремонт.

И да, цена. Не помню уже, долларов 20 вроде в сутки. 

раскрыть ветку 7
0

это, кстати, противозаконно. Причем категорически. Да и небезопасно.

раскрыть ветку 6
0
Такую маленькую я бы не стал сдавать, но думаю спрос все равно бы был, если бы цена не была высокая
раскрыть ветку 6
0

подскажите про какой "местный крупный торгово-выставочный центр" писали?

раскрыть ветку 5
0
Скажи что значит на букинг "путешествие по работе" что означает эта кнопка. Все время спрашивают?
раскрыть ветку 4
0
Для вас ничего. Но если вы по работе и вам понравится, другим путешествующим по работе могут предлагать эту квартиру. Таргетинг типа
раскрыть ветку 3
0

Не только. В начале лета нужно было подыскать коллеге жилье в Симферополе на несколько дней, командировка. Просто на букинге - нифига нет. Ставишь "путешествие по рабое" и ву-а-ля, куча вариантов. Прямо сейчас проверил - ничего не изменилось

раскрыть ветку 1
0
Спс
0

А оно того стоит?

0

Сколько на руки в среднем выходит?

раскрыть ветку 8
-3
, вы часом не из налоговой?
раскрыть ветку 7
0

но ведь это самый популярный вопрос...

напишите среднюю стоимость квартиры, и сколько за вычетом всего выходит чистыми, в среднем в месяц или год

чтобы понимать за сколько квартира, например, окупится

раскрыть ветку 6
0

По питеру сезонность такая же, те же месяцы и такое же падение.

Зимой сдать студию в центре за 1к - это удача, иногда приходилось падать до минимальной разрешенной (айрбнб) в 700 рублей.

раскрыть ветку 8
0
Ужас, у меня даже такого нет, минимум студию в центре в несезон за 1500 сдаю
раскрыть ветку 7
0

какой город то?

раскрыть ветку 1
0

Тут еще фактор того, что это центр и конкуренция просто адова - квартиры на карте просто ровным слоем показываются.

раскрыть ветку 4
0

Премного благодарен за оперативность:)

-6

А почему считается нормальным вот так исследовать рынок? Это же обман.

раскрыть ветку 35
+4
Потерь для клиентов никаких не было, брони я не принимал, никого не обманул. Зато не потратил деньги впустую. Небольшое зло... И увы, лучше варианта исследования рынка в голову не пришло
ещё комментарии
+2

Обман - это взять деньги и не дать квартиру, или пообещать заселить и не заселить, когда люди пролетят. Отказать сразу, просто чтобы понять поток обращений - это нормально.

0

Классический пример "Бедные становятся беднее, богатые богаче". Дело не в плохих капиталистах, а в низких зарплатах НИИ и возможно, в отсутствии у вас амбиций. Первое на самом деле печально, второе очень видно из ваших сообщений. Это все равно, что жалеть о том, что мы живём не в пещере, а в квартирах и домах. Смотрите в будущее, уже давно информационный век, а вы еще в индустриальный не попали.

И если вы не знали, в науку по большей части вкладывают деньги именно капиталисты. Инвесторы самого высокого уровня.

раскрыть ветку 2
0

И где же инвестировании зоологии и экологии?

раскрыть ветку 1
ещё комментарии
Похожие посты
5457

Схема мошенничества на Booking.com

Ответ: #comment_159429977

Ребят, решил с вами поделиться одной преинтереснейшей историей развода на всем известном сайте-каталоге с гостиницами и хостелами. Надеюсь мой горький опыт вас научит не попадаться на удочку мошенников-отельеров. Итак, началось все с того, что мне необходимо было посетить Москву на пару-тройку дней, решить кое-какие личные вопросы в этом славном городе. Сказано - сделано: билеты на самолет куплены, а дальше следует поиск жилья. В городе есть друзья, которые приглашают меня переночевать у них, но я человек, который не любит стеснять людей и поэтому было решено искать гостиницу. Захожу я значит на уже упомянутый booking и мне сразу предлагается довольно неплохой вариант:

Схема мошенничества на Booking.com Booking, Отель, Развод, Мошенничество, Длиннопост
Схема мошенничества на Booking.com Booking, Отель, Развод, Мошенничество, Длиннопост
Схема мошенничества на Booking.com Booking, Отель, Развод, Мошенничество, Длиннопост

Тем не менее, в моей душе сразу закрались сомнения - почему иллюстрации отеля представлены рендерами, а не настоящими фото? Есть тут какой-то подвох. Стоимость тоже была подозрительно низкой. Почитал хвалебные отзывы отеля из которых следовал тот факт, что заведение недавно открылось. Другая половина меня, которая доверяет людям, начала убеждать "ребята просто не успели выставить настоящие фото, а ценовая политика такая, потому что хотят привлечь туристов, верь им".

Схема мошенничества на Booking.com Booking, Отель, Развод, Мошенничество, Длиннопост

Все это было до новогодних праздников и в суете дел я как-то отложил это все это на потом. Я признаю, что в этой ситуации повел себя довольно отпрометчиво, но сомнения развеивал авторитет booking.com: "уж они-то меня поддержат если что" - думаю я. В начале января отель списал с моей карты деньги, а буквально вчера, накануне вылета, я получаю такое вот сообщение в Whatsapp (мой номер указан в бронировании):

Схема мошенничества на Booking.com Booking, Отель, Развод, Мошенничество, Длиннопост

Т.е. ребята решили меня нае***ть, т.к. правила отеля Gesten таковы, что средства взымаются в полной мере, даже если клиент отменяет бронирование (после определенной даты):

Схема мошенничества на Booking.com Booking, Отель, Развод, Мошенничество, Длиннопост

Я написал письмо в поддержку сайта, написано ждать ответа в течение 24 часов, крайне интересно что будет дальше.


Подытоживаем схему мошенничества. Сначала вы бронируете номер, дальше с вас списывают деньги и дожидаются даты, с которой отмена бронирования становится платной (или вовсе не возвращаются деньги), а если вы повелись и отменили бронирование - отель получает полную сумму, а вы остаетесь на улице и судорожно ищете другое место. Я очень надеюсь, что букинг примет меры и удалит этих ребят со своего сайта.


Всем хорошего дня и поменьше мошенников в жизни.

Показать полностью 5
268

Airbnb.com - как относятся к залогам?

Хочется поделиться опытом с путешественники о том, как работает Аирбнб.

Я занимаюсь посуточной арендой и работаю с этим сервисом много лет со стороны хозяина объекта размещения. Знаком со многими приколами, которые используют мои "коллеги" по бизнесу.

Итак, распространенная ситуация: вы бронируете на Аирбнб квартиру и при заселении от вас требуют внести залог. Вы возмущаетесь, но вам показывают описание квартиры, где в каких-нибудь особых условиях действительно есть текст о залоге. С грустью отдаете этот залог.

Так вот: НИКОГДА НЕ ДАВАЙТЕ залог, если вы бронировали квартиру через Аирбнб. Есть приличная вероятность, что вам его потом не вернут.

Аирбнб на самом деле позволяет разместить любой текст в описании квартиры.

При этом, по правилам Аирбнб, хозяину запрещено иметь любые финансовые отношения с гостем, минуя сам сервис. В правилах прямо указано:

"У хозяина будет 14 дней после вашего выезда, чтобы в случае материального ущерба подать претензию по залогу за сохранность имущества. Если претензия будет одобрена, Airbnb, а не хозяин, спишет сумму залога с вашего способа оплаты. Хозяин не может самостоятельно вычитать залог за сохранность имущества. Залоги за сохранность имущества вносятся только на сайте Airbnb."

А также: "Некоторые хозяева требуют внести залог за сохранность имущества. Гости, бронирующие такое жилье, увидят сумму залога перед бронированием."

То есть, если при бронировании залога в сумме не было, то ничего платить не нужно больше. Если же залог был оплачен при бронировании, хозяину нужно будет документально доказать, что ущерб нанесен, нанесли именно вы и обосновать сумму. Аирбнб очень хорошо защищает клиентов, поэтому за такой залог, если вы хороший гость, можно не переживать.

Если же хозяин требует залог наличными, смело его посылайте и обещайте обратиться в службу поддержки. Аирбнб очень серьезно реагирует на такие обращения и хозяин серьезно может поплатиться рублем.

Еще немного полезной информации: Обратиться в службу поддержки аирбнб можно через службу помощи клиентам. И хотя Аирбнб телефон не скрывает, они сначала клиента прогоняют через FAQ, потом предлагают написать письмо, если вопрос не срочный, а только потом уже в определенных ветках сценариев вам покажут телефон. В общем докопаться до телефона в экстренной ситуации может быть небанальной задачей. Так вот, просто запишите его на всякий случай:

Московский:

+7-495-465-80-90

Бесплатный:

+8-800-301-71-04

И побольше адекватных хозяев!

678

Как на самом деле смотреть отзывы на Booking.com

К написанию поста меня сподвиг вот этот пост: https://pikabu.ru/story/kak_smotret_otzyivyi_na_bookingcom_6...


Я много лет сотрудничаю с букингом и хотел бы не согласиться с автором поста.

1. Отзывы подделать можно, но это не легко и дорого. На фриланс площадках 1 позитивный отзыв стоит от 500 до 1000 рублей. То есть довольно дорого накручивать отзывы. Если отель популярный и получает много негативных отзывов, то никакие позитивные отзывы не помогут исправить эту ситуацию. Тем более букинг очень сильно карает за накрутку. Понятное дело они свои алгоритмы не разглашают, но довольно эффективно отлавливают накрутчиков и после первого предупреждения второй раз банят отель навсегда. Для любого отеля это смерти подобно. Поэтому накрутки наверно есть, но их масштаб не велик.

2. Выбирать отель от рейтингу можно, только если количество отзывов велико. Для отеля это не менее пары сотен, а для квартиры не меньше 50-80, желательно больше. В этом случае скорее всего  оценка более-менее объективная.

3. Гости забывают ставить хорошие оценки, если им все понравилось, и обязательно поставят плохую, если что то хоть немного не понравилось. Гости не читают описания никогда и свою невнимательность выплескивают в отзывах. Например в описании на самом видном месте у меня указано, что квартира на третьем этаже и лифта нет, и постоянно я получаю негативные отзывы, что никто не предупредил, что нет лифта. Люди, читайте описания, отелю выгодно все указать честно. Или например, у меня заселение только после 13, так как гости могут находиться в квартире до 12 и час еще на уборку. Куча народа, которая требует заселить сразу, как они приехали, например в 9 утра и потом ставят минимальный отзыв, что вовремя не заселили. А на самом деле вовремя заселили - ровно в 13 как мы и обещали. Так что наличие негативных отзывов - это нормально. Ненормально, когда в отеле только очень плохие и очень хорошие - это явный признак накрутки.


И немного про неадекватных гостей. Для украшения одной из квартир у меня распечатаны фотографии общепризнанных мастеров. На одной изображена скульптура греческого сатира. Так вот, один из гостей поставил минимальный отзыв за (цитирую): "изображение дьявола в квартире"


Побольше всем адекватных хозяев и спокойных гостей :).

8621

Как хозяин отеля отвечает на критику

Выбирал я себе спокойно отель в Калининграде, открываю данный, вроде бы с приличным рейтингом в 8,4 , но если раскрыть все отзывы то становится уже интереснее...

Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Как хозяин отеля отвечает на критику Отель, Критика, Booking, Калининград, Длиннопост
Показать полностью 12
374

Посуточная аренда. Часть не помню уже какая. Ответы на вопросы.

Всем привет!

Я занимаюсь посуточной арендой и так получилось, что эта тема как бизнес рассматривается многими людьми, которые хотят знать как все устроено изнутри. В своих постах я пишу о том, что сам знаю (занимаюсь больше 10 лет). Многие интересные или типичные вопросы пишут в комментарии уже сильно после опубликования поста и иногда хочется, что бы их прочитали и остальные интересующиеся темой. Посмотрим как зайдет этот пост, построенный по принципу вопрос-ответ. Вопросы - это то, что у меня спрашивали в комментариях (что вспомнил).


Вопрос: Что думаешь по поводу нового закона о запрете сдачи квартир под временное проживание (гостиницы и хостелы).

Ответ: судя по всему, именно посуточной аренды он не коснется, так как закон больше направлен против хостелов, судя по формулировкам. Посуточная аренда это лишь разновидность обычной аренды жилья. Вы же можете сдавать квартиру на год, месяц? Почему же не можете на две недели или два дня? Но точнее станет ясно после того, как пройдут первые суды и будет ясна правоприменительная практика. В некоторых домах жильцы уже начали катить на меня бочку, мол прекращай свою деятельность срочно, вон закон уже новый вышел. Но дальше разговоров дело пока не шло. Если же окажется так, как я полагаю, что закон запретит хостелы в жилых домах, но не запретит посуточную аренду, то это очень хороший, годный закон :)


Вопрос: кому платишь взятки?

Ответ: никому. Никто не просил, крышу не предлагал, денег не вымогал. Правоохранители иногда на горизонте появляются, когда всякие учения антитеррористические проводятся, но обычно это инструктаж как себя вести. Одного гостя из Украины арестовали прямо в квартире, он даже не все вещи успел с собой забрать. Ко мне никаких вопросов не было. В целом могу сказать, что все достаточно цивилизовано, начиная от участкового и заканчивая ФМС.


Вопрос: много ли воруют?

Ответ: немного. В основном потихоньку растаскиваются полотенца. Но в целом на не слишком значимую сумму. Люди в целом хорошие (процентов так на 95).


Вопрос: твои квартиры в основном места для секса?

Ответ: подавляющее большинство моих гостей - это командировочные. Есть конечно романтические парочки, но они как правило ищут жилье, которое сдается по часам, а у меня такого нет - минимум сутки. Жаба людей душит платить за перепихон стоимость целых суток проживания.


Вопрос: много ли зарабатываешь?

Ответ: Цифры не скажу конечно, но уже значительно меньше ,чем до 2014 года. После этого сильно упал уровень жизни, денег у всех стало меньше, меньше стали люди ездить в командировки - организации сокращают бюджеты. Плюс еще из-за чемпионата мира сильно выросла конкуренция, прям сильно. Хочу сказать, что стоимость моих затрат: аренда, уборка, стирка, осталась примерно на том же уровне, что и в 2014 году, но цены пришлось снизить примерно на треть. Так что уменьшение выручки при неизменном уровне постоянных затрат приводит к сокращению прибыли. Плюс еще букинг стал добавлять с января 2019 года НДС к размеру своей комиссии и таким образом затраты на привлечение клиентов выросли на 20%. Я еще в плюсе конечно, но сильно меньше, чем раньше.


Вопрос: Нужно ли делать отдельный сайт для привлечения клиентов?

Ответ: Уже нет. У меня есть, но если 10 лет назад через него шло 90-95% клиентов, то сейчас ну максимум 1 клиент в месяц. Сейчас основной поток клиентов идет через букинг. Но его услуги стали довольно дорогими. Минимум 18-25 процентов выручки придется отдать букингу. Авито и иже с ними в моем случае не работают.


Вопрос: Сразу ли вы открывали юр лицо, или какое то время работали в черную?

Ответ: Сначала зачем-то открывал ООО на общей системе налогообложения. Но налоги сжирали все. ООО закрыл, далее работаю как ИП на УСН. В черную не работал вообще, себе может дороже выйти.


Вопрос: вы квартиру  снимаете по среднерыночной цене, или чуть выше дабы заинтересовать владельца?

Ответ: или по рыночной или даже меньше. Многие владельцы боятся таких квартиросъемщиков как огня, мол убьют их ненаглядную собственность. А с другой стороны для меня квартира это средство производства, она всегда должна быть в идеальном состоянии, так как иначе она не будет приносить денег. Я осуществляю за свой счет мелкие ремонты, чиню все что ломается. Квартиры убираются несколько раз в неделю. По факту ее износ меньше, чем когда в ней на долгий срок живет сферическая "русская семья". Да и я некоторые квартиры арендую уже многие годы, своевременно оплачивая аренду, а на обычном рынке сдачи квартиры в среднем месяц-два в год простаивают во время поисков очередного арендатора.


Вопрос: много ли времени занимает эта работа?

Ответ: вначале много, даже спать не всегда удавалось. Сейчас немного, так как все процессы отлажены, я занимаюсь  сейчас только системами бронирования, бухгалтерией и деньгами, а общением с гостями, заселением, организацией графика уборок и другими текущими вопросами занимается администратор. Толковая женщина пенсионного возраста, которая ко мне приходила уборщицей. Она на зарплате.


Вопрос: берешь ли предоплату?

Ответ: нет. Да, без нее кто-то из гостей может кинуть и не приехать. Но если в обязательном порядке начать брать предоплату, то бронирований будет очень мало. Никто не хочет заранее платить понимая, что обстоятельства могут измениться. Я сам если куда то еду, бронирую проживание только без предоплаты.


На этом закончу. Если будет интересно, запилю еще часть с ответами. Можете накидывать вопросы.

Показать полностью
129

Приятно получать обратную связь... на обратную связь

Приятно получать обратную связь... на обратную связь Booking, Букинг, Отзыв, Обратная связь, Отель, Находчивость, Не растерялся, Внимание к деталям, Длиннопост

Все выдержки с (всем известного) сайта в данном посте от одного и того же бутик-отеля.

В принципе, это будет понятно из стилистики ответов.

Приятно получать обратную связь... на обратную связь Booking, Букинг, Отзыв, Обратная связь, Отель, Находчивость, Не растерялся, Внимание к деталям, Длиннопост

.

Приятно получать обратную связь... на обратную связь Booking, Букинг, Отзыв, Обратная связь, Отель, Находчивость, Не растерялся, Внимание к деталям, Длиннопост

.

Приятно получать обратную связь... на обратную связь Booking, Букинг, Отзыв, Обратная связь, Отель, Находчивость, Не растерялся, Внимание к деталям, Длиннопост

П.С. такой способ закрыть название бутик-отеля я выбрал не от хорошей жизни. Просто на маке нет какого-нибудь аналога Paint, чтобы закрасить "карандашом". Ну и я решил сделать так.

П.П.С в комментариях бонус

Показать полностью 3
148

Я сдаю квартиры посуточно - 5. Договоры, налоги, ФМС

Продолжаю раскрывать внутреннюю кухню сдачи квартир посуточно.

В комментариях спрашивали, фотографирую ли я паспорта всех гостей? Нет, не фотографирую. Более того, не со всеми  заключаю договора. Только если клиенту нужны отчетные документы, тогда привожу ему кассовый чек и договор с нашей печатью и подписью. Договор отдаем клиенту и все, второй экземпляр себе не подписываем, мне он не нужен. Чаще всего клиент приехал, оставил деньги консьержу, получил ключи и пошел в квартиру. Когда уезжает, оставляет ключи консьержу и все. Да, изредка бывают эксцессы типа разбитого стекла в межкомнатной двери, но для решения этой проблемы фотографирование паспортов не нужно. А крупных проблем за все годы не было. Так проще, чем ездить на каждое заселение.

Налоговая система - упрощенка доходы минус расходы 10%. Доходы это все, что прошло по кассе и приходы на р/с в банке, а расходы все то, что ушло по р/с в банке. У меня вся аренда белая безналом. По другому с арендодателями не работаю. Так что налоговая декларация делается за 10 минут. В пенсионный фонд приходится еще платить, но от этого никуда не деться.

Регистрация иностранцев в ФМС. С самого начала деятельности много лет регистрировал через почту россии. Тот еще ад. Во-первых заполнение кучи пунктов в уведомлении, потом нужно подготовить пакет копий документов: копию моего паспорта, копию договора аренды (с собственником квартиры), копию договора найма (с гостем), копии документов гостя (паспорт, виза, миграционная карта), два заполненных бланка уведомления, опись документов. Потом с этой увесистой пачкой бумажек топаешь в АД Почту России, стоишь очередь из бабушек и покупателей с алиэкспресса. Потом когда доходит очередь до оператора, начинается вторая часть марлезонского балета: "а почему без иностранца пришли?" или "давайте мне оригиналы документов иностранца" или "где свидетельство собственности на квартиру и договор купли продажи". В общем ни разу за сотню регистраций не прошло как по маслу. Проблема в том, что те, кто на почте сидит, вообще не знают закон и процедуру. Более того, руководитель отделения даже ее не знает. Приходилось иногда возвращаться домой, распечатывать закон, список документов и приезжать со скандалом регистрировать. Последнее время просто звонил из отделения на горячую линию ПР, они там хоть своим операторам в отделении рассказывали, что те не правы.

Но на период ЧМ возможность регистрации через ПР отменили. Можно непосредственно в МВД или в МФЦ. С МФЦ проблема в том, что можно только в районном МФЦ это сделать, а там мало того, что дикие очереди из таких же горемык, так и сами работники МФЦ как и на ПР ничего не знают и требуют кучу ненужных для этого документов. В общем один раз зарегистрировал гостя в МФЦ и проклял все. Погуглил какие еще есть варианты и в итоге подключился к системе онлайн регистрации Контур ФМС. Пришлось конечно пройти квест на проверку со стороны МВД. От МВД всего один человек на весь город миллионник, которые ездит проверяет отели и понятное дело перед ЧМ к нему была очередь на пару месяцев. Но ко мне от все-таки доехал. Это было несколько нервно, общение было довольно хамоватое, но в итоге все прошло без проблем, этот человек даже посоветовал как лучше оформить документы, чтобы мне дешевле было подключение. В итоге нормальный, хотя и замученый отельерами мужик оказался. МВД подписали документы о сотрудничестве, Контур выдал электронный ключ, зарегистрировал его в МВД и все. Онлайн регистрация гостей спасла мне нервов в этот ЧМ как минимум лет на 10. Не нужно бегать унижаться в МФЦ. Вся регистрация занимает теперь пять минут - заполнить имя-фамилию гостя, его паспортные данные, номер миграционной карты и приложить фотографии трех его документов. Все. Причем регистрировать можно круглосуточно. После регистрации скачиваю отрывной талон, распечатываю и отдаю его гостю. Минимум проблем и минимум времени. И кстати, дешевле чем ходить даже на почту получается.

Из забавного, связанного с ЧМ. В день, когда приехала куча мексиканцев, случайно оказалось, что дежурила консьержка, прожившая 20 лет на Кубе. Мексиканцы тихо фигели от языкового сервиса, а консьержка была счастлива от возможности поговорить по испански. Мне они потом в отзывах писали длинные благодарственные письма. Вот такое вот везение)

Групповой этап ЧМ плане гостей прошел без заметных проблем, кстати. Был только один умеренно неадекватный гость из Исландии, который устроил практически дебош от того, что в квартире было жарко в момент его заселения и что заранее сплит не включили. Заселяться не стал, прислал гневное сообщение, что "это незаконно" и что он "пожалуется в полицию". Не привык викинг к южному климату видимо :)

Показать полностью
166

Отельеров тоже разводят

Очень часто здесь встречаются посты о попытках развода различными организациями обычных людей.

Я же хочу рассказать о попытке развода организацией другой организации, причем очень грубого.

Мои 740 подписчиков знают, что я занимаюсь посуточной арендой и у меня десяток квартир под сдачу. Рекламируюсь как квартирный отель (да, знаю, что нет такого в классификации, но как еще назваться, ума не приложу).

Так вот, стала мне несколько месяцев назад строчить письма одна конторка, с требованием погасить задолженность за посреднические услуги. Суммы небольшие, 300-500 рублей. Просто на  рабочую почту приходит письмо от ООО "Мегател" со счетом (без реквизитов), актом (без реквизитов) и отчетом о якобы выполненных услугах (без реквизитов). Каждый месяц новая задолженность, а за предыдущую забывают :)

Расчет прост - мелкие отели как правило работают с множеством посредников, которые приводят клиентов и посредники берут 300-500 рублей с одного клиента. У небольшого отеля может быть десяток-другой таких посредников. Поэтому шлют письма куче отелей, в надежде на то, что по запарке оплатят.

Только не знают они, что своих нескольких посредников я знаю всех лично и кто как называется.

Так что развод не удался. Но все равно бомбит от наглости. В документах указан даже номер договора, по которому якобы со мной сотрудничают. И даже номер телефона для связи. Я им звонил, переключают в "финансовый отдел" для решения моего вопроса и звонок всегда срывается :)

В общем какой-то примитивный развод. Но видимо кто-то покупается, раз уже несколько месяцев ребята существуют.

Письмо присылают такое:

Отельеров тоже разводят Развод на деньги, Отель, Посуточно, Длиннопост

В нем счет:

Отельеров тоже разводят Развод на деньги, Отель, Посуточно, Длиннопост

Потом акт:

Отельеров тоже разводят Развод на деньги, Отель, Посуточно, Длиннопост

Потом отчет:

Отельеров тоже разводят Развод на деньги, Отель, Посуточно, Длиннопост
Показать полностью 4
108

Я сдаю квартиры посуточно... Часть 4

Про Booking.com со стороны отеля

Предыдущие части:
https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_531521...
https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_chast_...
https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_chast_...

Сейчас с добавлением нового адреса стало несколько сложнее, чем раньше. Раньше ты просто создаешь аккаунт, наполняешь его фотографиями, описанием и все, можешь работать. Сейчас же адрес обязательно нужно подтвердить. Либо по почте, либо лично. По почте: из Амстердама по адресу вашего объекта высылают письмо с пин-кодом. И вы должны в течении месяца этот пин-код ввести в специальную форму подтверждения. Письмо идет обычной почтой, что, как вы понимаете, и является основной проблемой. Если в течении месяца вы письмо не получили, нужно просить, чтобы выслали новое с новым пин-кодом и все нужно начинать заново. Работать этот период нельзя. В общем почта России может оказаться непреодолимым препятствием. Второй способ — лично. К вам в город должен приехать представитель букинга и лично посетить ваш объект и убедиться, что он по данному адресу существует. Никаких документов на право собственности или владения показывать не нужно, только подтверждение адреса. В крупные города представители букинга приезжают довольно часто. Раз в пару недель-месяц. Но это нужно уточнять у самого букинга. Теперь как с букингом взаимодействовать: они предлагают в основном по электронной почте, мол мы быстро ответим и все такое. Не ведитесь, на запросы через почту они вообще практически не отвечают. Лучше по телефону. А по телефону вы можете ждать пока вас соединят с оператором очень долго. Потом оператор вас будет переводить на службу, которая решит ваш вопрос еще какое-то время. Долго, но все равно, телефон это наиболее оптимальный способ коммуникации. Если вы говорите по английски, то все пройдет быстрее, так как англоязычных операторов сильно больше. Ваш вопрос могут решить по разному, в зависимости от оператора. Один может отказать, второй помочь. Вся история ваших обращений сохраняется у них. Операторы разные бывают. В целом они не очень хорошо вышколенные, бывает хамят/грубят, что довольно удивительно.

Теперь по поводу рейтинга. Чем выше ваш рейтинг, тем сильнее в топе ваш объект размещения поднимается и, следовательно, тем больше гостей его увидят и забронируют. Поэтому внутренний рейтинг — наше все. Букинг не раскрывает точный алгоритм, но точно влияет процент заполнения страницы информацией (удивительно, но не все к этому относятся ответственно и у конкурентов частенько меньше 100%), процент комиссии (базовый — 15%, но чем больше вы платите, тем выше вас в рейтинге поднимают. Я плачу 18%, но фактически 20 получается, так как еще 2% комиссия за перечисления средств). Так же влияет количество положительных отзывов и средняя оценка, которую поставили гости, а так же количество бронирований за последний период и наличие свободных мест.

Можно ли накручивать отзывы? Можно, но сложно и опасно. В самом начале я пробовал :) Но потом букинг прислал письмо, в котором написал, что мы замечены в постановке фиктивных бронирований и ай-ай-ай, если еще раз заметят, то заблокируют нафиг. Больше эксперименты подобного рода не проводил ) Судя по всему они фиксируют айпишники, с которых ты входишь в аккаунт и если потом с этих айпишников бронируешь сам у себя, то ты попал. Но такие услуги по накрутке на рынке есть, так что, я уверен, что многие этим пользуются.

Маленькие лайфхаки. Бывает бронирует иностранец с иностранным номером телефона и я хочу с ним связаться. По системе внутренних сообщений отвечает почему-то мало кто. Поэтому я звоню в поддержку букинга, говорю, что не могу связаться с клиентом, чтобы уточнить время прибытия, они сами звонят и подтверждают мне :) Не трачу деньги на международную связь.

Отменить бронирование гостя вы не можете. Бывает гость забронировал, но по какой-то причине передумал и сам отменить не может, если гость нормальный (таких подавляющее меньшинство), то он перезвонит и предупредит. Но отменить его бронирование вы сможете только с нуля часов следующего дня, то есть заранее не можете. У вас два пути. Простой: я ставлю пометку в бронировании, что снять и открываю номер. Потом просто отмечаю, что клиент не заехал на следующий после заезда день. А можно позвонить в букинг и сообщить, что такой клиент передумал и не приедет, они свяжутся с клиентом и, если он подтвердит, снимут бронирование. Так имеет смысл делать, когда бронирование на много дней.

Теперь по поводу гостей. Гости разные, к счастью, в подавляющем большинстве своем адекватные и хорошие. Через некоторое время по первому разговору с клиентом уже, бывает, начинаешь понимать, что будет пиздец — клиент еще не доехал, а уже всем недоволен. Таким лучше отказывать — отзыв гарантированно поставит отрицательный, что бы ты не делал. Я бывает и отказываю. Говорю, что, «к сожалению, боюсь, мы не сможем вас принять». На вопрос почему, отвечаю, что «мы частная компания и вправе отказать гостю без указания причин». Кто-то посылает в жопу и все, кто-то жалуется букингу. Как правило букинг входит в положение отеля, они знают, что клиенты бывают неадекватные. Они вам пишут просто ай-ай-ай, качают пальчиком и все. Подыскивают клиенту другое место размещения сами. Редко заставляют комиссию все равно заплатить, еще реже оплатить разницу между стоимостью бронирования у вас и другим предложенным гостю место размещения (у меня за все годы такое было 2 раза). Но я все равно убежден, что неадеквату лучше отказывать на подлете. Потому что потом начинается: в квартире грязно (я там был и видел, что было идеально чисто), интернета нет (особо упоротый клиент так меня достал, что в час ночи я поехал ему настраивать интернет и что вы думаете, когда я приехал интернет был, но как оказалось медленный , 50 мегабит, ага), консьержка хамка, лестницы высокие, кастрюлей мало (три кастрюли в каждой квартире) ну и так далее и так далее. Бывают еще тихушники, заехали, ничего не спрашивали, не звонили и уехали. А потом в отзыве пишут, что все было ужасно, техподдержка не отвечала на звонки (я всегда на телефоне, не пропускаю ни одного звонка), пароль от интернета на не нашли (он на роутере приклеен в центре комнаты, найти не возможно), квартира слишком большая (такое было), на стенах сатанинские фотографии чертей (в одной из квартир в оформлении использованы фотоработы хороших авторов, там была сфотографирована статуя сатира, млин) и так далее. Мне всегда хочется задать вопрос таким людям — а чего вы не звоните????? Телефон знаете, я всегда когда заселяю говорю фразу, что по любым вопросам звоните. Тайна сия великая есть.

Теперь про клиентов опыт в зависимости от национальности.

Немцы/англичане/американцы и прочие западные европейцы — никаких проблем. Вежливые, всегда спасибо, не помню ни раза, чтобы кинули или поставили плохой отзыв.

Китайцы/индийцы/индонезия — в большинстве случаев не приезжают. Почему, хз. Бронь никогда не снимают, на сообщения не отвечают. Если приезжают, в квратире после них ад, грязню, запах ужасный, нужна генералка.

Турки — примерно то же самое, только грязи меньше

Украина — частенько бронируют, телефон берут, обещают приехать, подтверждают, ближе ко времени приезда перестают брать трубку. Видимо бронируют одновременно много номеров, боятся, что их кинут, и если в первом куда приехали не кинули, остаются там и на остальные брони просто забивают. Я даже не могу понять, почему такой подход реально в 4 из 5 бронирований от граждан украины.

Ну а соотечественники — не буду рассказывать, все как и у всех.

Вообще, я верю в человечество. На такой работе понимаешь, что хотя неадекват и есть, реально подавляющее большинство людей вежливые, нормальные, хорошие люди!

Вообще неприезжающих гостей довольно много, процентов 10-15. Поэтому я утром дня заезда всех обзваниваю. Кто не берет трубки, даю еще два-три часа и пытаюсь дозвониться, если связаться не получилось, открываю квартиру для бронирования. Бывает, гости все-таки приезжают из тех, что не выходили на связь. Но как правило проблемы решаем — квартир много, могу поселить в другую, либо передаю к кому-то из конкурентов, с кем работаем подобным образом, помогаем друг другу. Из тех, что подтвердили тоже процентов 5-7 все-таки не приезжают и причем, как правило, никто из них об этом не предупреждает. Это очень обидно, когда в 23 вечера еще обещают приехать, а в полночь отключен телефон. Детский сад.


Простите за длиннопост. Не рассказал еще о порядке действий для гостя, если отель оказался с хитрецой, или как используя поддержку букинга отстаивать свои права. Но это тогда в следующий раз.

Показать полностью
321

Я сдаю квартиры посуточно... Часть 3

Часть 1: https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_531521...

Часть 2: https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_chast_...


История ошибок на первоначальном этапе.


1. Партнерство с друзьями. Идея была моя, все расчеты мои, бизнес-план мой. Но мне было страшно все самому делать, поэтому позвал друзей (они муж и жена). Мы с женой и они, нас было четверо. Но дружить, не работать. Начались проблемы со взаимопониманием, каждый тянул в свою сторону куда двигаться и что делать. Принимать решения коллегиально было невероятно сложно. В итоге расстались. По хорошему. Но и дружбе тоже конец пришел.


2. ООО. Ничерта не понимаю я бухгалтерии, решили, что ООО понятнее. Как же. По совету друзей наняли их знакомую-бухгалтера, которая вела нашу бухгалтерию. Ну как вела, десятку ей платили в месяц, а она раз в год делала декларацию. Сейчас понимаю, что не делала она ровным счетом ничего, так как когда мы ее выгнали и моя жена стала закрывать ООО, выяснилось, что с бухгалтерией была полная задница. Куча штрафов и налогов сожрала прибыль за полгода деятельности.


3. Система налогообложения. Сначала работали на вмененке. Там налог от площади квартир. Налоги были очень большие. Сейчас доходы минус расходы, жить можно.


4. Рост любой ценой. Бизнес рос, на второй месяц уже была самоокупаемость и казалось все впереди. К конце первого года работы было уже 18 квартир, это отнимало все силы и все время. Но денег, кстати, было очень мало. Ошибка была в том, что все силы были пущены в рост, а не в оптимизацию и повышение доходности того, что есть.


5. Желание сделать так, как удобно клиентам любой ценой. Была мысль выделяться на фоне конкурентов лояльностью по отношению к клиентам: никакого расчетного часа, вы можете приехать и уехать когда вам удобно (сейчас это как бред просто воспринимается), мы перед вашим заездом наполним холодильник продуктами по вашему желанию, а вы оплатите когда приедите (оплачивали далеко не все, да некоторые и не приезжали), мы встретим вас в аэропорту и отвезем дешевле чем на такси, в квартире будет для вас минеральная вода в бутылях 19 литров и куча подобного. Нам хотелось, чтобы клиентам было удобно и комфортно и мы ожидали, что они будут это ценить и возвращаться. Как сейчас помню этот ад с бутылями 19 литров развозить на 18 квартир. А развозили сами, так как оказалось, что клиенты много пьют и это стало заметная статья расходов и хотели экономить. В итоге клиентам все наши идеи были до фонаря, им нужна нормальная кровать, белье и цена. Вода, цветы, трансферт, продукты, отсутствие расчетного часа были очень для нас трудозатратны и себя не окупали и клиентам они вообще не тарахтели.


6. Ради экономии все делали сами. Сами убирали, сами заселяли и выселяли в любое время дня и ночи. Сами гоняли в аэропорт, воду ту же таскали сами. Нужно ли говорить, что жизнь превратилась в ад. Как сейчас помню, в 6 вечера клиент выехал, я убрал квартиру, в 10 поехал встретил в аэропорту, заселил, поехал домой спать. Потом в два ночи приехал заселяться клиент, я его заселил, поехал пару часов поспать. В пять другой клиент выезжал, поехал его выселил, вернулся поспать. А в 8 уже уборка на очередной квартире. И такая круговерть каждый день. И хотя всем занимались вчетвером, жизни не было. Тогда еще не было понимания, что нужны исключительно квартиры в домах, где консьержи, а с консьержами нужно дружить.


7. Доверяли клиентам. Приезжает клиент, девушка, говорит что деньги дома забыла, она оставит в залог паспорт, а когда будет выселяться отдаст деньги и заберет паспорт. Паспорт нормальный, не подделка. Нужно ли говорить, что деньги не отдала, сказала нет их, попросила просто вернуть паспорт, а деньги она потом, как-нибудь. В общем тот паспорт до сих пор у меня лежит. Или другой случай. Нормальные вроде бы гости с кавказа. Приехали на 5 дней. Отдали деньги, заселились. Потом продлили еще на 5 дней, отдали деньги остались. Потом еще на 5 продлили, но деньги, сказали, кончились, им переведут на днях и они отдадут. Ну окей, оставил их, вроде нормальные же. Уехали на день раньше, конечно же, денег не отдали. И подобных примеров достаточно. Сейчас только ключи после оплаты и никак иначе. Если не понравится квартира, говорю, мы деньги вернем. Икогда начинают втирать про «ты что, мне не доверяешь?». Я отвечаю, что «это не вопрос доверия, это вопрос системы, а у нас ключи только после оплаты».


8. Не работали с системами бронирования, а «продвигали» сайт и давали рекламу в яндексе и гугле. В 2008 году про букинг и речи не было. Сделали сайт, продвигали его разные конторы за наши деньги. Выше второй страницы по основным запросам мы поднимались редко, хотя клиентов все равно было много. Потом когда бюджеты на продвижение стали около 30 тысяч в месяц, я закрыл эту лавочку и начал в яндексе и гугле покупать рекламу. Занимался сам. Как мог старался экономить — например отключал показ рекламы, когда на ближайшие дни более-менее квартиры были распроданы. Конкуренты суки, скликивали бюджет, а мне им тем же ответить было некогда. Затраты росли, а на конверсии это не отражалось. К тому времени букинг вовсю уже работал в россии, но почему-то мне казалось, что там мало клиентов, а основные идут из поисковых систем.


9. Не работали с суточниками. Мы очень боялись трэша и проблем. Пьянок с разбитием квартир, гулянок, футбольных фанатов и так далее. Для борьбы с этим минимальный срок бронирования был 2 дня. Да, фанатов и отмечальщиков это отсекло (хотя и не всех), но вместе с этим куча нормальных клиентов, которым квартира нужна была на одни сутки тоже пошла лесом. Как сейчас помню, самые плохие месяцы были летние, потому что в командировки летом никто не ездит. Мы балансировали не раз на гране убытков. А сейчас лето — самые жирные месяцы в году, почти 100% заполняемость. Ну и такое ограничение на самом деле нас защитило только от денег, неадеквата было достаточно и так.


10. Стирали и гладили дома для экономии. Вы представляете, сколько белья генерирует 18 квартир??? Стиралка стирала круглосуточно и свою домашнюю одежду бывало не постираешь. Я всерьез прикидывал, сколько стиральных и гладильных машин можно поставить дома. Жена и я весь вечер гладили белье. При этом у нас дочь два года была, ей нужно время и чистота, а не горы грядного белья в квартире. Бррр... как я на такое подписался не понимаю.


11. Прогибались под арендодателя. Ну это не значит, что нужно чуть что, слать арендодателей лесом и ходить перед ним павой, но нужно и себя ценить и понимать , что и для арендодателя ты жирный кусочек и он тоже должен идти на встречу тебе, а не только ты ему. Вначале да, соглашались платить больше рынка, неопытные были. Ну и поскольку договора все белые, платили за арендодателей даже их ндфл 13%. То есть по сути увеличивали стоимость аренды. Хоть удавалось в договоре писать сумму меньшую и платить ндфл с нее. Сейчас все договора белые, сумма в договорах указана реальная, ни за кого НДФЛ не платим, они платят сами за себя.

Показать полностью
576

Я сдаю квартиры посуточно... Часть 2

Выношу из комментариев самые часто задаваемые вопросы:

В чем интерес арендодателя, платишь больше рынка?


Первая часть: https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_531521...


Нет, плачу или в рынке, или чуть меньше даже. Я стараюсь работать с теми арендодателями, у которых много квартир. Когда у арендодателя одна квартира – это его главная ценность в жизни, он над ней дрожит, всего боится, и хочет за посуточную аренду сильно больше денег (ну я же, типа, кучу денег загребаю на его квартире, значит нужно поделиться). С такими работать невозможно от слова совсем. А вот когда у арендодателя 3-5 и больше квартир, он уже тертый калач и отлично понимает, что к чему на этом рынке, с таким проще найти общий язык. Когда квартир у арендодателя много, они для него лишь средство заработка. Ему хочется больше денег и меньше геморроя. Я снимаю мебелированные квартиры в центре. В хороших домах. Обязательно, что был консьерж. Такие квартиры недешевы. И они сразу же в аренду не уходят. Поэтому из 12 месяцев в году, в лучшем случае в среднем они сдаются около 10. Кто-то из арендаторов, бывает, съезжает в несезон и квартира может месяца три стоять пустая. Кто-то уезжает и квартира вся поломанная. Я же беру квартиру на очень длительный срок. Если все в порядке, она может быть у меня в аренде много нет. Максимум из тех, что у меня есть я снимаю 7 лет без перерыва. И весь этот период я плачу аренду точно в срок. Ни разу не задержал и квартира ни разу у владельца не простаивала. Так что ему выгодно: в среднем за год квартира у меня в управлении приносит владельцу денег больше, чем просто сдаваемая на долгий срок обычным арендаторам. И мне выгодно: хозяева в курсе, их моя деятельность устраивает. Некоторые хозяева настолько расслабляются, что годами не ходят смотреть состояние квартир. Кроме того, для меня квартира – это средство производства. Она мне приносит деньги, значит она всегда должна быть в полном порядке. Иначе я не смогу ее сдавать. Поэтому в квартире всегда все работает, любые неполадки устраняются мгновенно в день обнаружения (замена сантехники, ремонт мебели, ремонт бытовой техники и так далее). Существует миф, что посуточная сдача быстрее изнашивает квартиру. Это категорически не так. Невозможно протереть пол или мебель насквозь частыми уборками. Наоборот. В квартирах никогда не бывает ни тараканов, ни плесени, так как там всегда чисто и мы регулярно травим насекомых.


Про отношения с соседями.


Их нет совсем. Полагаю, они догадываются, что квартиры сдаются, но проблем им это не доставляет, поэтому все тихо. Кроме того, как я уже говорил, у меня арендодатели есть со множеством квартир в одном доме. И некоторые мои квартиры соседствуют друг с другом, что конечно и клиентам очень нравится (могу разом рядом разместить много людей) и мне спокойней. В целом с соседями треша не было, кроме одного случая.


Приехал мужик в командировку. Вернее его уже слегка нетрезвого привезли после застолья его партнеры. Привезли, денег отдали. Его положили в квартиру и все. Через день от этих бизнес-партнеров звонок – они переживают, что их гость умер. Он не выходит на связь, на стук в квартиру не отзывается, телефон не берет, в квартире тишина. Приплыли, думаю. Приезжаю срочно на квартиру со вторым комплектом ключей, но дверь открыть не могу, так как в замке изнутри вставлены ключи. В окно залезть никак – балконов нет, 10й этаж. Вызываем мастера по взлому замков, он его открывает за пять минут и пару тысяч рублей. Заходим в квартиру, а там этот гость спит в жопу пьяный и куча пустых бутылок кругом. Все в шоке, я в радости, что хоть жив и одной проблемой меньше. Бизнес-партнеры (вообще не знаю, кто они гостю на самом деле. Они так представились. Были похожи на братков) денег за замок мне отдали. Сказали, что бы я не беспокоился, они со всем этим разберутся. Ну окей. Потом позвонили, попросили мужика не выгонять, они вызвали его жену из другого города, чтобы она приехала его забрала. Он типа давний алкоголик, но был в завязке, но оказавшись вне дома опять начал бухать по-черному. Но сегодня за ним присмотрят, а завтра его заберет жена. Я думал они будут за ним следить, но они оставили его одного и он ночью начал чудить. Ночью стал стучать в соседские квартиры просить сходить ему за бухлом. Кто то не реагировал, кто-то настойчиво посылал его в жопу, он там начинал драться с дверью, ппц в общем. В итоге не встретив понимания от соседей, полез прыгать с балкона 10 этажа. Толи самоубиться по белке хотел, то ли внимания хотелось. Добрые соседи вышли, скрутили, не дали спрыгнуть, консьерж вызвала меня, я его бизнес-партнеров. Те приехали и его увезли куда-то с вещами. Больше я их не видел. С квартирой ничего страшного в общем-то не было, так, генеральная уборка. Но вот соседи от такого соседства в крайне грубой форме попросили их избавить. И я их понимаю. Арендодатель попросил расторгнуть договор, я согласился. Вообще я рад, как все в конечно итоге обошлось без трупов, милиции и материальных затрат. Хотя нервов очень много потратил.


Что с бельем?


Белье только белое, заказываю шить у знакомой портнихи из самой плотной бязи. Такое белье дешевле покупного, приятное и ходит дольше. Никаких разноцветных комплектов. Во-первых белое – это всегда символ чистоты, а во-вторых не страшно разукомплектовать, когда все белое. Вначале покупал готовые цветные комплекты, так получались потом, что в квартире наволочки одного комплекта, пододеяльник из второго, а простыня из третьего. Естественно все отличаются цветом и рисунком. Выглядит как колхоз и клиентам не нравится. Белое – стандарт рынка. Вначале стирал в пафосной прачечной (а до этого дома самостоятельно). Они возвращали в вакуумной упаковке, за доставку брали денег, работал с ними официально перечислением на р/с. После крымнаша 2014 года стало все плохо, денег стало меньше, пришлось экономить. В итоге нашел прачечную, которая стирает на 30% дешевле, сама привозит и забирает без дополнительной оплаты. Разве что не упаковывают комплекты в вакуумные пакеты, а просто отдают в пакетах обычных для белья. Белье реально чистое всегда, выглаженное. Если какие пятна не отстирались – в утиль.

Показать полностью
754

Я сдаю квартиры посуточно...

Так уж получилось, что я уже девятый год занимаюсь сдачей квартир посуточно. Возможно здесь кому-то будет интересен мой опыт. Задавайте вопросы, в следующих частях я на них отвечу.

Традиционно в первой части авторы пишут о том, как они начали заниматься тем, о чем пишут, я же хотел об этом чуть позже, если будет интересно.


В данный момент у меня примерно десяток квартир в управлении. Это значит, что я их арендую, грубо говоря, покупаю оптом, а продаю в розницу.


Насколько это выгодно? Ну, в целом, выгодно. Получается при относительно небольших трудозатратах раза в три больше средней зарплаты. Почему трудозатраты относительно небольшие? Потому что процесс за годы отстроился, я сейчас веду только управленческий учет, работаю с системами бронирования, да обзваниваю гостей и отвечаю на звонки. Их (звонков) немного, десятка полтора в день. Есть администратор, которая управляет уборщицами, мастерами для мелкого ремонта квартир, взаимодействует с консьержами домов, где квартиры. В общем, выполняет всю ту работу, которой мне не хочется заниматься. Я больше про деньги, клиентов, маркетинг.


Системы бронирования. 90% клиентов приходят из букинга. Остальные из аирбнб, с сайта или самотеком. Есть и постоянные. Если будет интересно, могу рассказать, как работают букинг и аирбнб со стороы отеля. Меня частенько спрашивают, можно ли доверять рейтингу отеля на букинге? И да и нет. Отели могут накручивать себе рейтинг, отзывы, но это муторно и небезопасно (букинг крайне жестко с этим борется), но, тем не менее, высокие рейтинги и хорошие отзывы привлекают клиентов и поэтому многие этим занимаются. Но если отель большой и отзывов много, то, как правило, рейтинг честный, потому что большое количество негативных отзывов компенсировать нужно еще большим количеством хороших, а это практически нереально. Так что, если отзывов за апартаменты в букинге меньше 100-150 верить рейтингу не стоит. В аирбнб все еще серьезней – там нельзя накрутить отзывы, так что все честно. Правда. И аирбнб для гостей как правило дешевле за те же квартиры, чем они же на букинге, так как у букинга конская комиссия до 20%, а у аирбнб сильно меньше. И кинуть клиента, который в аирбнб забронировал себе квартиру, хозяину сильно сложнее, нежели в букинге, штрафы у аирбнб просто отпадные.


Арендодатели. Сейчас-то повезло с ними, многолетняя селекция, так сказать. Но были те еще кадры. Первым делом вспомнился следователь прокуратуры, не помню в каком звании. Сдавал мне три квартиры, которые были оформлены на родственников. Сразу понятно стало, как работает прокуратура. Потом уволился (или уволили), разорвал со мной договора и стал заниматься тем же самым 


Клиенты. О, это песня и тут рассказов на много частей. Например трансвестит-проститутка, которая разными именами представлялась, но у меня в телефоне сохранена как «Кира-пиздец». Звонит мне как-то парень и манерным тоном интересуется доступностью квартир на месяц. Квартира в нужном районе была свободна, цена устроила, забронировал. Разве что оказалось, что это не парень, а: «вы что, я девушка!». Ну ладно, думаю, девушка так девушка, хотя голос мужской. Приехала, заплатила сразу за месяц, никаких скидок, то есть очень выгодный клиент. Консьержи мне правда тут же сообщают, что это не девушка. А переодетый парень – здоровенный кадык. Но я уже ничему не удивляюсь, деньги отдал и ладно. А с ночи начался треш. Мужики к ней/ему в квартиру по очереди ходили примерно каждые полчаса. Часов с 10 вечера и часов до 6 утра. По утру у меня уже был полный отчет во сколько, сколько штук и так далее. Понятное дело, проблемы нам не нужны, мало ли, полицию соседи вызовут, или отношения с арендодателем испорчу, а они сильно важнее сиюминутных хороших денег. Звоню этому Кире, извиняюсь, прошу съехать, вернем оплату и все такое. Что там дальше началось… Феерическая истерика. И он в общем-то и не скрывал, чем занимается. И что поменять адрес он не может, реклама уже дана (WTF???), клиенты извещены и все такое. Как я понял, он из москвы собирает потенциальных клиентов как-то на каких-то специализированных ресурсах, потом приезжает на пару недель – месяц в какой-нибудь город на просторах нашей великой и необъятной и удовлетворяет, так сказать, клиентуру. Я в положение не вошел. Угрозы эффекта не вызымели, мы договорились, что переедет через пару ней. Деньги вернул. Он много раз еще через некоторое время звонил, хотел под разными именами у меня забронировать, видимо место очень ему удобное было. Пару раз даже прорывался, видимо бронировали для него другие люди. Но консьержи всегда на стреме и ему приходилось через пару-тройку дней переезжать.


Еще историй есть у меня. Так же как и внутренней кухни. Вы спрашивайте, я отвечу.

Показать полностью
Похожие посты закончились. Возможно, вас заинтересуют другие посты по тегам: