Остерегайтесь обмана риелторов
Прошу не минусить только за то, что вы ненавидите риелторов или тема вам не интересна, этот пост только для продавцов и покупателей недвижимости и речь о Санкт-Петербурге. Извиняюсь, что опять получился слишком длинный.
Я уже говорила, что я за честный рынок. И товарищи такие меня более чем раздражают. Ни для кого не секрет, что сумма комиссионых за одну сделку в СПб через агентство не бывает и менее 100 000 рублей. Опустим подробности, что деньги делятся с агентством пополам, опустим, что в среднем срок продажи объекта на сегодня составляет 3-5 месяцев, и эту сумму на них же надо разделить. Что бы риелтору иметь хотя бы средний заработок, необходимо вести одновременно не менее 5 "ликвидных" объектов. И некоторые из них готовы прям вот реально на все ради денег:
ПРОДАВЕЦ
1. Самое частое, с чем встречается продавец объекта - сразу после публикации рекламы на популярном ресурсе раздается шквал звонков. Большинство от риелторов. У подавляющего их количества есть "клиент именно на вашу квартиру", зачастую с ипотекой от знаменитого банка, маткапиталом или субсидией. Ничего себе, какие шустрые ребята, можно было бы подумать. Но в 80% случаев это не так. Это путь "наименьшего сопротивления". Клиент выдуман, инфа про ипотеку, маткапитал, - замануха, позволяющая выудить из продавца максимум информации (ему нужны: определенный список документов, полная сумма продажи в договоре, на что далеко не всегда хотят идти те, у кого собственность менее 3/5 лет, у одобрения ипотеки сроки сжаты, если собственники дети - получено ли разрешение от опеки и т.д., выяснить сумму торга по телефону).
К сожалению, на этом этапе определить, есть ли настоящий клиент, не предоставляется возможным ... Если вы не экстрасенс, разумеется. Можно попробовать задавать больше вопросов о клиенте, но лучше все-таки просмотр предложить.
Как понять, реальный ли клиент на просмотре? А не друг/родственник/коллега риелтора.
Задавайте вопросы. Обо всем. Давно ли смотрите. Видели ли такую же квартиру в соседнем доме (вы же продавец и знаете своих конкурентов?). Когда заканчивается срок одобрения ипотеки.
А самое главное, задача риелтора на подставном показе - продать вам свою услугу, а не помочь своему клиенту.
Думайте сами, решайте сами, нужен ли вам помощник, отношения с которым начались с обмана.
2. Ваша квартира, предположим, заявлена в цене 5 млн., риелтор звонит и рассказывает, что есть клиент с наличкой, но 4,5 млн. Вероятнее всего, это проверка. Готовы ли вы к торгу. И если вы согласны, а показ сорвался - открывайте интернет, ваша квартира там уже выставлена от агента с ценой ниже вашей.
Что делать? Да прямо руководству агентства звонить и требовать убрать рекламу. Если клиент видит, что квартира по разной цене, он априори ориентируется на низкую.
Оценивайте свою квартиру сразу объективно. Выход на рынок с завышенной ценой грозит последующей продажей по заниженной и/или тратой огромного количества времени, сил и рекламных ресурсов (читай тоже денег). Я плохо сплю, после того как мне рассказывают клиенты, что они продавали квартиру год, а средний срок экспозиции в СПб 3-4 месяца, для многокомнатных и/или уникальных объектов 6-7 месяцев.
3. "У нас есть клиент, но вы сначала подпишите договор" - забитая уловка. Если у риелтора есть клиент, значит, клиент ему и платит. Порядочные риелтор не будет брать с обоих участников сделки деньги, порядочный риелтор не будет одновременно работать на две стороны, он защищает интересы только своего изначального клиента.
А если договор вы подпишите, не удивлюсь, что покупатель "соскочит" , а вот договор останется. Хотите ли вы сотрудничать с таким риелтором?
4. Если вы все-таки настроены сотрудничать со специалистом по недвижимости, главное в продуктивной работе - это взаимное доверие. Если у вас есть сомнения в компетентности или просто недоверие к человеку - ищите другого. Ищите ВАШЕГО, с которым вы одинаково смотрите на сделку, который подробно и понятно объясняет весь процесс работы. Выясняйте в деталях, что вы получаете за свои деньги. Требуйте отчеты по рекламе и звонкам каждые пару недель.
Я регулярно вижу в рекламе объекты без фото или с отвратительными фото, сделанными на тапок, с описанием типа "пп, хс, 3 года в с" - я - то знаю, что это значит, а покупатель? :)
ПОКУПАТЕЛЬ
1. Нашли мы с вами квартиру мечты по нереально вкусной цене, звоним, а риелтор и отвечает "ой, только сегодня аванс приняли, давайте другую покажу, но чуть дороже" - правда или ложь? 50/50. Попросите выслать варианты на почту, поищите эти объекты в открытых источниках. Если видите их от собственника с ценой ниже - вас пытались нае*.. обмануть. Если видите их только от этого же риелтора - он профи.
2. Вы уже работаете со специалистом по недвижимости, смотрите объекты, вам нравятся некоторые варианты, но он вас необоснованно отговаривает, хммм... насторожитесь. Может, он "набивает себе цену", или же ищет продавца, который заплатит ему сверху?
Акцент на "необоснованно", если в этих объектах реальные сложности, конечно, не берите их.
Возвращаемся к вопросу взаимного доверия и условиям сотрудничества. Уважающие себя агентства не берут предоплат. Цена за покупку квартиры "под ключ" и просто сопровождение сделки абсолютно разная. Если вы ищите и ходите сами, а ваш специалист в это время принимает солнечные ванны попивая маргариту, а приезжает только на сделку - цена за такую услугу 30-50 тысяч, не более.
3. Последнее - покупка в строящемся доме.
В Санкт-Петербурге подавляющее большинство застройщиков платят комиссионные агентству самостоятельно, они колеблются от 1-5% сделки. Если с вас просят деньги за сопровождение договора у застройщика - это попытка отжать еще. Шлите лесом, не стесняйтесь.
Остерегайтесь прощелыг, которые ориентируют вас на тот комплекс, где комиссы больше, а не который подходит вам. Грамотный риелтор работает на вас и последующие положительные рекомендации. Довольный клиент => комиссионные => довольный риелтор. Эта схема должна выглядеть только так.
К сожалению, пока люди пытаются сэкономить на услуге и прибегают к недобропорядочным агентам, а после жалуются на качество услуги - наш рынок не станет прозрачным. Хотите сэкономить и есть свободное время - лучше занимайтесь сами. Может, тогда у некомпетентных специалистов не будет работы и они уйдут искать свою нишу, в драмтеатр, например. Или овощами на рынок торговать.
Всем добропорядочных продавцов, адекватных покупателей и компетентных специалистов.
