О том, как продают и покупают ипотечные арестованные квартиры⁠⁠

Всем привет!

Думаю, этот пост будет интересен всем, кто брал ипотеку, то есть многим.

Начну с того, что фраза "пока у вас ипотека, квартира принадлежит не вам, а банку" режет слух так же, как фраза "мы пока не расписывались, живём гражданским браком".

Как происходит продажа залоговой квартиры за долги в сознании обывателя?
Вы перестаёте платить, банк отбирает квартиру, продаёт, и что-то возможно вам остаётся.

Теперь я расскажу, как это происходит на самом деле, какие есть лазейки, что бы процесс затянуть и наоборот, как можно мотивировать должника заплатить.

Начнём с того, что ипотека - это залог недвижимости, а залог - это лишь способ обеспечения обязательств. Грубо говоря, вы берёте кредит и обещаете кредитору, что если не сможете платить, то он своё всё равно получит за счёт заложенной недвижимости. Вам не обязательно идти в банк и брать кредит на покупку квартиры. Вы можете договориться взять займ у Васи, подписав договор залога на квартиру, некогда доставшуюся в наследство и зарегистрировав обременение в Росреестре. Суть будет та же самая, просто ипотека в банке - самый распространённый случай, поэтому данный пример и будем использовать.

Этап первый, судебный.
Вы перестаёте платить, банк беспокоится, высылает вам досудебную претензию. Потом подаёт на вас в суд иск о возвращении денежных средств и обращении взыскания на квартиру. Заметьте, до вашего реального выселения может пройти пару лет, и заниматься этим будет не банк, а покупатель.
Классика затягивания: вы игнорируете повестки из суда, не получаете письма, отслеживаете дело на сайте суда. Перед последним заседанием берёте больничный, после заседания получаете заочное решение и в течение семи дней отправляете заявление на отмену заочного решения суда в связи с тем, что не могли реализовать своё право на защиту, так как болели. Судья отменяет своё заочное решение и назначает рассмотрение дела по новой.
Небольшое отступление: процессуально судье намного выгодней отменить решение и рассмотреться по новой, чем отказать вам, так как определение об отказе может быть обжаловано и отменено уже сверху (за что постучат по голове), а вот определение об отмене заочного решения обжаловать нельзя. У меня был случай, когда я выступал представителем юридического лица на заседании по отмене заочки, а к юрлицам требования по получению корреспонденции намного выше. Моя аргументация свелась к тому, что никакие письма не приходили, о заседании узнали случайно, мониторим все суды области, так как у нас один большой проект и судов очень много. Заочку отменили.
Но всё же, решение о возврате средств и обращении взыскания на квартиру будет неизбежно вынесено (в нём так же суд определит цену продажи), вы же не платите. Вступать оно будет в силу месяц, если не будет обжаловано в апелляционном порядке. Как нам говорит ч. 3 ст. 108 ГПК РФ, если жалоба, документы или денежные суммы были сданы в организацию почтовой связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, срок не считается пропущенным. То есть, в последний день месячного срока сдаём  апелляционную жалобу на почту, она будет идти до суда какое-то время, а как придёт, неожиданно выяснится, что вы забыли что-то приложить. Госпошлину, например. И ваше заявление придётся обездвижить (какая досада!), назначив срок для исправления. А решение всё это время в силу никак вступить не может, а банк - получить исполнительный лист. К слову, если вы живёте в Калуге или Питере и у вас есть знакомый во Владивостоке, можно его попросить направить апелляционную жалобу почтой, ну вы поняли.
В конечном итоге, даже тут вы проиграете, суд апелляционной инстанции примет определение о взыскании с вас денег и квартиры и вступит в силу оно сразу же. Банк получит исполнительный лист и направит его приставам по месту нахождения квартиры.

Этап второй, торговый.
Судебный пристав возбуждает исполнительное производство, собирает документы (справку по прописанным, по коммуналке и т.д.) и направляет документы в ФССП по субъекту, в отдел оценки и реализации. Там проверяют и направляют документы в Росимущество по вашему субъекту. Описанный мной процесс занимает несколько строк, но если вы тот Вася, который дал в долг под залог и просудился, то этот процесс может занять пару лет, если не будете постоянно пинать пристава и отправлять письменные жалобы, а потом жалобы на бездействие по жалобам и т.д.
Наконец-то, Росимущество выставляет вашу квартиру на торги. Данный лот попадает на сайт Росимущества по субъекту, на сайты https://torgi.gov.ru/ и на https://www.rts-tender.ru/ (не реклама, первый ресурс - государственный, второй - монополист по арестованному имуществу, вроде больше нигде не выставляют; к слову, что такое дружественный интерфейс, им не очень известно). Сами торги проходят на РТС-Тендер.
Сначала идёт первый этап: период подачи заявок, определения участников торгов и сам аукцион. Если никто не купил, документы опять возвращаются приставу, он выносит постановление о снижении цены на 15% и отправляет назад в Росимущество. Круг повторяется. Если опять никто не купил, то кредитор получает право оставить имущество за собой. Если он отказывается (но зачем?) либо пропускает срок 30 дней, то поздравляю, ипотека гасится, имущество полностью ваше без обременений!
А теперь важное: вот вы затягивали всё это время процесс, как я вам подсказал, а деньги копили? У меня были случаи, когда находили вкусные объекты, а торги отменялись по той причине, что должник полностью погасил задолженность перед кредитором на этапе подачи заявок на торги. Так что если, не дай Бог, попадёте в данную ситуацию, используйте это время с умом.

Этап третий, опять судебный.
Новый покупатель с Росимуществом зарегистрировали сделку в Росреестре, вы теперь не собственник своей бывшей квартиры, но прописаны там и до момента выселения имеете право проживать. Если покупатель возьмёт официальный путь вашего выселения через суд, то как затянуть процесс, я вам уже рассказал. К слову, ваши несовершеннолетние дети итоговому результату этого процесса вряд ли помешают. Ну а что поделать, взяли деньги в долг, надо платить, либо с вещами на выход.

Инсайт
Лично для меня это было действительно инсайтом, когда узнал: вы можете обратить взыскание на залоговую квартиру, не имея к ней никакого отношения. Конкретно, читайте п. 68 Постановления Пленума ВС РФ №50 от 17.11.2015 г. То есть, если иного имущества нет, то пристав обращает взыскание на единственное заложенное имущество. Допустим, есть Вася, который взял квартиру в банке в ипотеку, платит по ней исправно и взял у вас в долг, но вам платить перестал. Вы просудились, отправили листы приставам и всё, никаких поступлений нет, кроме ипотечной квартиры имущества нет. Подаёте в суд на обращение взыскания на ипотечную квартиру, за которую Вася исправно платит и наблюдаете степень офигевания Васи от того, что его квартиру вот-вот выставят на торги. Конечно, в первую очередь долг погасят перед банком, а если что останется, то отдадут вам. Но представляете, какая мотивация появится как минимум с вами договориться и начать платить? А то и вообще деньги волшебным образом найдутся.

Мой инстаграм

Я тут почитал правила, и как понял, размещение ссылки на личную страницу не карается. Там тоже буду размещать всякие истории, измышлизмы и прочее.