О том, как правильно покупать квартиру⁠⁠

Прочитал тут пост о соседях, которым добрая соседка помогла вернуть кладовку

Хорошая история про то, как добро типа побеждает зло. Народу понравилась. Но хотелось бы прояснить пару моментов.

При заключении договора купли продажи недвижимости необходим пакет документов. И это не только паспорт и СНИЛС на каждого участника сделки.

правоустанавливающие документы. В первую очередь стоит убедиться, что жилье действительно принадлежит продавцу и он может им свободно распоряжаться. В зависимости от того, каким образом квартира стала собственностью продавца, документом, подтверждающим его право на нее, будет: договор дарения, обмена или купли-продажи, договор передачи в собственность по приватизации, решение суда, договор инвестирования или долевого участия, свидетельство о праве на наследство.

На основании одной из перечисленных бумаг на владельца жилья оформляется «Свидетельство о государственной регистрации права собственности» (до 2000 года — «Свидетельство о собственности на жилище»), которое продавец также должен вам предъявить.

техническая документация. Покупатель пришел смотреть квартиру. Что он может оценить? Планировку, вид из окна, состояние жилья, чистоту подъезда, но не площадь квартиры: без документов ее можно определить только приблизительно или же довериться словам продавца. Но знать реальную, а не примерную площадь объекта необходимо — ведь от этого зависит и цена на него.

Очень неприятным сюрпризом уже купленной квартиры может стать неузаконенная перепланировка — узнать о ней «на глаз» весьма затруднительно. Да и не всегда удобно стучаться к соседям сверху или снизу, чтобы сравнить расположение помещений.

Однако узнать точную информацию о технических данных покупаемой квартиры можно — их фиксируют специальные органы: БТИ и Кадастровая палата. По законодательным правилам на каждую квартиру оформляется технический паспорт (с 2012 года он был заменен техническим планом), в котором отображаются все характеристики объекта.

Существует и такой документ, как кадастровый паспорт — своеобразная выписка из государственного кадастра недвижимости, к которой делается приложение в виде экспликации (внутренней планировки помещений). Кадастровый паспорт выдается на основании технического паспорта. Изучив эти документы, можно понять, каковы точные размеры помещений квартиры, были ли в них проведены перепланировки и знают ли об этом контролирующие органы.

В договоре купли продажи прописывается помимо физического адреса квартиры ее кадастровый номер. Заключить договор можно и без кадастрового паспорта (госрегистрация права собственности на объект возможна только тогда, когда он поставлен на учет в соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В противном случае в ней будет отказано. Сотрудники регистрирующего органа сами проверят этот факт)

финансовая документация. В данном случае имеются в виду документы, подтверждающие отсутствие долгов по квартплате: копия финансово-лицевого счета на квартиру или справка об отсутствии у продавца задолженности. Выдается такой документ в бухгалтерии ЕИРЦ, РЭУ или ДЕЗа.

выписка из домовой книги. Хотя право собственности может принадлежать единолично продавцу квартиры, но стоит все же удостовериться, не прописан ли в ней еще кто-то. Подобная информация об этом содержится в выписке из домовой книги: в ней будут поименованы все лица, зарегистрированные в продаваемой квартире. Однако понять, дееспособен ли тот или иной жилец, к сожалению, из такой справки будет невозможно. Поэтому при возникновении сомнений следует уточнить данную информацию о каждом прописанном в квартире человеке дополнительно. Помните, что в выдаче выписки из домовой книги могут отказать в случае выявления задолженности по квартплате до тех пор, пока она не будет погашена.

документы, которые могут помочь выявить обременения, в том числе и скрытые. Покупаемая вами квартира может быть «проблематичной»: заложенной или арестованной, сданной в аренду, а также иметь другие ограничения, мешающие владельцу свободно распоряжаться своим имуществом. Большинство обременений недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они не законны и не могут стать серьезным препятствием для продажи. Все обременения недвижимости заносятся в особый документ — в выписку ЕГРП, и именно из нее заинтересованное лицо может получить необходимую ему информацию.

документы, которые нужны в отдельных случаях:

Если же среди собственников квартиры есть несовершеннолетние или другие недееспособные граждане, то на ее продажу понадобится разрешение органов опеки и попечительства. А дадут они его только при условии предоставления указанным лицам другого жилья, взамен на продаваемое.

Обратите внимание также и на то, что продаваемая квартира может принадлежать супругам на праве совместной собственности. В таком случае один из них, являющийся титульным собственником, будет выступать в качестве продавца, а второй супруг обязательно должен дать свое согласие на проведение сделки, которое еще необходимо нотариально заверить.

Есть еще множество подводных камней на самом деле. Например: необходимо деньги за квартиру переводить соразмерно покупаемой доли со счета покупателя на счет продавца.

При покупке квартиры мы сталкивались с квартирой, которая по завещанию отошла к сыновьям (она была в разводе с мужем), сыновья живут отдельно (один в Москве, второй в соседнем городе Барнауле). Мать проживает в данной квартире. В дальнейшем один из сыновей (тот что местный) отдал ей свою долю в квартире, а вторая доля у второго сына. У риэлтора есть доверенность от сына на продажу. Чтобы купить эту квартиру, надо сначала найти ей малосемейку, отдать за женщину залог, потом в один день два договора купли продажи, еще надеяться на то, что ее не признают по итогу недееспособной.

Покупку жилья с такими условиями лучше тоже не совершать.

Если не разбираетесь в этом вопросе - все сделки с недвижимостью проводите только через риэлтора, чтобы у вас не получилось ситуации в дальнейшем, когда права на кладовку принадлежат вам лишь со слов бабушки-соседки.