96

О том, как правильно покупать квартиру

Прочитал тут пост о соседях, которым добрая соседка помогла вернуть кладовку


Хорошая история про то, как добро типа побеждает зло. Народу понравилась. Но хотелось бы прояснить пару моментов.


При заключении договора купли продажи недвижимости необходим пакет документов. И это не только паспорт и СНИЛС на каждого участника сделки.


правоустанавливающие документы. В первую очередь стоит убедиться, что жилье действительно принадлежит продавцу и он может им свободно распоряжаться. В зависимости от того, каким образом квартира стала собственностью продавца, документом, подтверждающим его право на нее, будет: договор дарения, обмена или купли-продажи, договор передачи в собственность по приватизации, решение суда, договор инвестирования или долевого участия, свидетельство о праве на наследство.

На основании одной из перечисленных бумаг на владельца жилья оформляется «Свидетельство о государственной регистрации права собственности» (до 2000 года — «Свидетельство о собственности на жилище»), которое продавец также должен вам предъявить.


техническая документация. Покупатель пришел смотреть квартиру. Что он может оценить? Планировку, вид из окна, состояние жилья, чистоту подъезда, но не площадь квартиры: без документов ее можно определить только приблизительно или же довериться словам продавца. Но знать реальную, а не примерную площадь объекта необходимо — ведь от этого зависит и цена на него.


Очень неприятным сюрпризом уже купленной квартиры может стать неузаконенная перепланировка — узнать о ней «на глаз» весьма затруднительно. Да и не всегда удобно стучаться к соседям сверху или снизу, чтобы сравнить расположение помещений.


Однако узнать точную информацию о технических данных покупаемой квартиры можно — их фиксируют специальные органы: БТИ и Кадастровая палата. По законодательным правилам на каждую квартиру оформляется технический паспорт (с 2012 года он был заменен техническим планом), в котором отображаются все характеристики объекта.


Существует и такой документ, как кадастровый паспорт — своеобразная выписка из государственного кадастра недвижимости, к которой делается приложение в виде экспликации (внутренней планировки помещений). Кадастровый паспорт выдается на основании технического паспорта. Изучив эти документы, можно понять, каковы точные размеры помещений квартиры, были ли в них проведены перепланировки и знают ли об этом контролирующие органы.

О том, как правильно покупать квартиру Покупка недвижимости, Пакет документов, Купля-Продажа, Длиннопост

В договоре купли продажи прописывается помимо физического адреса квартиры ее кадастровый номер. Заключить договор можно и без кадастрового паспорта (госрегистрация права собственности на объект возможна только тогда, когда он поставлен на учет в соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В противном случае в ней будет отказано. Сотрудники регистрирующего органа сами проверят этот факт)


финансовая документация. В данном случае имеются в виду документы, подтверждающие отсутствие долгов по квартплате: копия финансово-лицевого счета на квартиру или справка об отсутствии у продавца задолженности. Выдается такой документ в бухгалтерии ЕИРЦ, РЭУ или ДЕЗа.


выписка из домовой книги. Хотя право собственности может принадлежать единолично продавцу квартиры, но стоит все же удостовериться, не прописан ли в ней еще кто-то. Подобная информация об этом содержится в выписке из домовой книги: в ней будут поименованы все лица, зарегистрированные в продаваемой квартире. Однако понять, дееспособен ли тот или иной жилец, к сожалению, из такой справки будет невозможно. Поэтому при возникновении сомнений следует уточнить данную информацию о каждом прописанном в квартире человеке дополнительно. Помните, что в выдаче выписки из домовой книги могут отказать в случае выявления задолженности по квартплате до тех пор, пока она не будет погашена.


документы, которые могут помочь выявить обременения, в том числе и скрытые. Покупаемая вами квартира может быть «проблематичной»: заложенной или арестованной, сданной в аренду, а также иметь другие ограничения, мешающие владельцу свободно распоряжаться своим имуществом. Большинство обременений недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они не законны и не могут стать серьезным препятствием для продажи. Все обременения недвижимости заносятся в особый документ — в выписку ЕГРП, и именно из нее заинтересованное лицо может получить необходимую ему информацию.


документы, которые нужны в отдельных случаях:


Если же среди собственников квартиры есть несовершеннолетние или другие недееспособные граждане, то на ее продажу понадобится разрешение органов опеки и попечительства. А дадут они его только при условии предоставления указанным лицам другого жилья, взамен на продаваемое.


Обратите внимание также и на то, что продаваемая квартира может принадлежать супругам на праве совместной собственности. В таком случае один из них, являющийся титульным собственником, будет выступать в качестве продавца, а второй супруг обязательно должен дать свое согласие на проведение сделки, которое еще необходимо нотариально заверить.


Есть еще множество подводных камней на самом деле. Например: необходимо деньги за квартиру переводить соразмерно покупаемой доли со счета покупателя на счет продавца.


При покупке квартиры мы сталкивались с квартирой, которая по завещанию отошла к сыновьям (она была в разводе с мужем), сыновья живут отдельно (один в Москве, второй в соседнем городе Барнауле). Мать проживает в данной квартире. В дальнейшем один из сыновей (тот что местный) отдал ей свою долю в квартире, а вторая доля у второго сына. У риэлтора есть доверенность от сына на продажу. Чтобы купить эту квартиру, надо сначала найти ей малосемейку, отдать за женщину залог, потом в один день два договора купли продажи, еще надеяться на то, что ее не признают по итогу недееспособной.

Покупку жилья с такими условиями лучше тоже не совершать.


Если не разбираетесь в этом вопросе - все сделки с недвижимостью проводите только через риэлтора, чтобы у вас не получилось ситуации в дальнейшем, когда права на кладовку принадлежат вам лишь со слов бабушки-соседки.

Дубликаты не найдены

+3
Площадь лестничной клетки это общедомовое имущество, которое ни принадлежит никому из жильцов и которое пилится между ними на договоренностях или по принципу кто борзее.
+2

Полезная статья. Читать я ее, конечно, не буду.

раскрыть ветку 2
+1
Как и покупать квартиру.
раскрыть ветку 1
+1
Иллюстрация к комментарию
+1
Был у меня случай, я в ЕИРЦ работала. Приходит бабулька - а чего мне квитанции не на мое имя приходят? Я в базу смотрю, бабулькин паспорт спрашиваю... И думаю, скорую вызывать или нет. Бабулькина квартира 4 раза продана уже. По доверенности.
0

Свидетельство о регистрации сейчас отменили - https://rg.ru/2016/07/20/vmesto-bumazhnogo-svidetelstva-o-so...

0

Самая большая проблема в том, что если укажете в договоре купли-продажи квартиры меньшую сумму покупки. В случае, если суд признает недействительной или притворной предыдущую сделку купли-продажи, то Вы в лучшем случае получите сумму по договору купли-продажи от Продавца продавшего Вам эту квартиру, в худшем, ничего не получите.

P.S. В Москве купил помещение в 2004 году за 90.000 долларов, спустя 4 (четыре года Карл!!!) Решение суда о том, что собственник до моего Продавца приватизировал помещение с нарушением закона о приватизации. И всё! Всем насрать на Ваше "добросовестное приобретение", а человек, продавший мне помещение эмигрировал и сменил фамилию. Достать невозможно. Как-то так. Помещение вернулось государству. Мосрегистрация ответственности не несёт ни за что, нотариус тоже не отвечает.

0
У меня вопрос:
Если сделка состоялась, документы о праве собственности получены,все записи везде сделаны,подписи сторон везде есть, может ли продавец признать сделку недействительной и потребовать вернуть квартиру?
раскрыть ветку 2
-3

Смотри) во-первых средства отражаются в банке. Ну если по грамотному делать. То бишь отдаем паспорта покупателя и продавца, переводятся средства с расчетного счета на расчетный. Сумки с наличкой не было ни при ком, в сбербанке с нулевой комиссией все провернули. Там свидетели, камеры, чек и прочие доказательства. Ну и расписка естественно, что деньги переданы до заключения договора купли-продажи.


Потом в службу картографии всей толпой. Там заполняются бумажки с продавцом, с покупателем, проверяется договор при нас, и забирается. Еще один свидетель как минимум - женщина в службе картографии.


Подписи в договоре купли продажи там же проставляются, договор сшивается. По одному договору на руки, финальный экземпляр остается у них.


То бишь исключена ситуация, когда я распечатываю на принтере договор, иду к тебе говорю вот распишитесь пожалуйста за защиту прав диких животных а я вам магнитик на холодильник, ты расписываешься и лишаешься прав на жилье.


Теоретически сделка может быть признана недействительной если окажется, что ты был недееспособным в момент заключения сделки. Подобной ситуации мы боялись с той бабулькой.


Ну или внезапно окажется что ребенок которого все считали мертвым жив и обладает долей собственности, но это такая фантастика.


Для этого и проверяются все документы, в договор я включил фразу на всякий случай:

Мы, нижеподписавшиеся:
...
находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:
раскрыть ветку 1
0

Немного не так. В течение суток с момента подписания договора любая из сторон может обратиться к регистратору с требованием о расторжении договора. В дальнейшем только через суд. А еще регистратор может приостановить сделку в процессе регистрации.

0
Лучше через риэлтера и лучше проверенного. Даже если вы начитаетесь всяких советов на Пикабу. Стоимость риэлтера не сопоставима со стоимостью квартиры. А также есть такая штука, как страхование сделки.
раскрыть ветку 9
0

и чем риэлтор то поможет? Он не несет ответственности, не имеет (как правило) никаких эзотерических знаний, у него те же источники информации (ЕГРПБ, БТИ). Договор можно вообще в МФЦ заказать, он типовой, и толку от него столько же, сколько от риэлтора.

Большинство из них - паразиты, тупо спекулянты. Раньше вроде они хоть вопросы с очередями решали, сейчас в МФЦ все за 30 минут он-лайн делается.

Правила-то основные как дважды-два простые:

1. Адекватность продавца. Пробивайте все - по номеру телефона, машины, месту жительства (если отличается), по месту работы, соц.сети. Есть сомнения - все, независимо от привлекательности объекта, отбой.

2. Адекватность цены. Халявы не бывает. Никогда. Никак. Совсем.

3. Все расчеты (и задаток тоже) - через банк.

И еще - некоторые думают, что ипотека как то обезопасит сделку, типа СБ банка проверяет как надо читсоту сделки. Нет. Как надо они проверяют заемщика, чтобы было чего отнять.

-3

Мы квартиру оформляли без риэлтора, купили у коллег с работы у знакомых за наличку сэкономив процентов 10. Прибавим еще 1%, это экономия на риэлторе.


2 собственника (муж с женой), 2 покупателя по 1/2 доли. Знакомые типа юристы сделали договор - редкостное говно по факту а не договор, но суть хотя бы стала понятна. Сам скачал 2 типовых договора, сформировал из них один готовый. Пришлось лазить в гугле, изучать, потом на несколько раз перечитывать договор, искать ошибки возможные, перепечатывать.


Это я еще молчу про ушлых риэлторов, которые 100% увели бы выгодную квартиру. Она в одном из элитных домов, ее продать много ума не надо даже если повысить ценник.


Риэлторы нужны при покупке в ипотеку, или когда покупка с кучей факторов, типа несовершеннолетних собственников, или как описанная ситуация с бабкой и сыном. А так - ничего сложного не увидел в простой сделке.

раскрыть ветку 7
0
Риелторы (грамотные и адекватные, естественно) нужны когда нужны. Кто-то молодец и в состоянии разобраться во всех тонкостях, кто-то в них беспросветно туп. Мы с мамой вот из категории последних, ну приводит в ступор нас любая околоюридическая документация. За 3% от стоимости квартиры с нами возились месяца 3 с подбором вариантов (хотелка была большая, а сумма не по верхней планке хотелки), нас возили на все показы квартир, растолковывали каждую мелочь (что в каждой квартире хорошо, что плохо, на что надо обратить внимание и т.д.), спрашивали у хозяев такие детали, которые мы бы не догадались спросить даже обчитавшись кучи тематических сайтов и форумов. И заплатить ради своего спокойствия и реально идеального итогового результата было совсем не жалко
-1
1%, это экономия на риэлторе
Ахахахах)
раскрыть ветку 5
0

Я бы еще посоветовала познакомиться с потенциальными соседями, пообщаться с жильцами подъезда и дома в целом.

раскрыть ветку 4
+1

На предмет слышимости.

раскрыть ветку 3
+2

На предмет адекватности.
Не самое приятно соседство может быть с четой космонавтов, которые проводят свой досуг гонясь друг за другом с топором или внося изменения в декор подъезда предметами жизнедеятельности человека... Или же сосед сверху может оказаться не интеллигентом в третьем поколении, а дядей Мишей проживающим с 30 кошками, 27 собаками, выводком жирненьких тараканов...и познакомитесь вы когда желтенькая жидкость с соответствующим запахом начнет стекать по вашим новым обоям.

раскрыть ветку 2
Похожие посты