О проектах и планировках
Один из самых популярных вопросов, возникающих перед заказчиками, нужен ли проект при строительстве загородного дома? Что понимать под проектом и сколько это стоит?
Давайте разберемся вместе. Буквально несколько лет назад проект был необходим для получения разрешения на строительство, но наше заботливое государство изменило порядок выдачи таких разрешений на уведомительное. Достаточно уведомить, что на таком то участке собираешься строить дом, и если статус земельного участка позволяет, строй что и как хочешь. Единственное ограничение, по общей площади и этажности. Для самого распространенного дома в два этажа и площадью 200-300 м2 никаких других требований нет.
И тут будущий владелец дома сталкивается с дилеммой: где взять проект? Да и нужен ли он вообще?
Одним из самых очевидных решений, это купить готовый проект в одном из интернет магазинов, благо их достаточно много. Есть удобная форма поиска, большой выбор различных планировок и стилистических решений, да и ждать практически не нужно: через пару дней распечатанный проект доставит курьер. Как бонус, продавцы предлагают полный комплект чертежей, включая инженерный раздел, утверждают что, что проект сделан качественно и уже был построен в разных уголках нашей страны.
На первый взгляд все выглядит хорошо: толстая пачка листов, много разделов, выгодная цена... Но если начать разбираться, то все выглядит не так радужно.
Я не буду рассматривать случаи, когда в проекте встречаются явные ошибки, так как проект в базу попал без какой либо проверки и успешно продается. Компания, продающая проект, не несёт никакой ответственности и оказывает чисто консалтинговые и посреднические услуги и в оферте это, которую вы принимаете покупая проект, все это прописано. Случись что, привлечь к ответственности будет попросту некого.
Если рассмотреть этот проект более внимательно, то выясняется чаще всего следующее. Либо не учтены конкретные условия строительства ( ветровая, снеговая нагрузки, климат везде разный), а значит либо проект был сделан под какой то один регион и потом продается бездумно, либо заложены избыточный запас, чтобы по нормативам дом можно было построить хоть в Крыму, хоть в Сибири. Как вы понимаете, в первом случае вы получаете строение, не пригодное да и опасное, а во втором существенно переплатите.
Когда ко мне, как к строителю, приходит заказчик с готовым проектом, я по условиям договора обязан строить в строгом соответствии с проектом, тогда со стороны любого технадзора, любой экспертизы, я буду 100% прав. Проект является обязательным приложением к договору.
Как происходит на практике: если я вижу, что проект откровенно не проходит по нормативам, я объясняю заказчику все эти косяки и предлагаю внести изменения: пересчитать кровлю, изменить пирог стены. Имея на руках проект в автокаде, это сделать достаточно просто, но все равно требует времени. Если на руках, как бывает чаще, только бумажная версия, что сперва нужно все отчертить с нуля все в том же автокаде. Трудозатраты другие и стоимость такой адаптации проекта выше. Бесплатно этим заниматься никто не будет, а заказчик часто не понимает, откуда взялись дополнительные расходы, ведь ещё даже строить не начали!
Отдельно стоит сказать про фундамент: он вообще рассчитывается под конкретное место, берутся пробы для определения несущей способности грунта, УГВ и только исходя из полученных данных можно произвести расчет фундамента под конкретный дом на конкретном участке. Если фундамент рассчитан под 27 этажный дом, его цена будет соответствующей. А оно вам надо под небольшой дачный дом?
Простой пример из практики: коттеджный поселок недалеко от города, участки размежевали и продали. Есть данные геологии сделанной продавцом участков. Как оказалось, заказчику "повезло" купить участок, расположенный на бывшем русле реки. То есть через участок хороший грунт, сосед спокойно строит, а именно тут сплошной торф, то есть болото, которое не выдержит дом. И стоимость фундамента вышла совсем другой.
Самым правильным решением будет проектировать дом с нуля, так как в этом случае вы получаете:
1. Конкретного исполнителя проекта, который несёт ответственность за свою работу.
2. Расчет именно под ваши условия строительства, без переплаты за излишний запас прочности.
3. Все планировки разработаны под вас, согласованы и нет необходимости что то менять в готовом проекте. Кстати, если строители предлагают внести изменения по ходу работы, бегите сразу. Всегда сперва проект, потом уже начало работ и никак не наоборот.
Сколько это стоит?
Готовый проект в интернете можно найти как бесплатно ( помним житейскую мудрость, что " кроилово всегда ведет к попадалову"), так и за 10-15 тыс. В среднем, проект дома 200м2 фирмы по продаже проектов предлагают за 25-40 тыс рублей.
Расценки частного архитектора начинаются от 400 рублей за комплект рабочей документации ( АР+КР) и до бесконечности, все зависит от именитости архитектора.
При выборе архитектора, нужно сразу обозначить желаемый бюджет, так как многие грешат тем, что используют привычные узлы и не хотят прорабатывать оптимальные с точки зрения ТЭО решения. Как показывает моя практика, 80% проектов, попадающих мне в работу от частных архитекторов, можно оптимизировать и сократить от 5 до 25 % стоимости при возведении. Архитектор должен быть не теоретиком, когда я сделал, а там строители разберутся, а практиком, который знаком с расценками на строительство и может сразу составить смету.
Так же внимательно посмотрите, что входит в проект. Если речь идёт об архитектурном проекте, в итоге вы получаете планировочные решения, пару разрезов, фасадные решения и несколько красочных картинок визуализации дома. Строить по такому "проекту" нельзя. Некоторые заказчики называют проектом картинки с планировкой, взятые с какого то сайта. Нередко заказчики присылают просто на листке в клетку нарисованную планировку и гордо именуют это проектом. Это совсем не проект :-)
В комплект рабочей документации входит не только архитектурный раздел, но и конструктив, где подробно расписаны все узлы. Ведь реализовать одно и тоже можно разными способами с применением разных материалов.
