НДФЛ при сделках с имуществом. Правовой ликбез
Многие сталкивались с покупкой, продажей, дарением квартир, участков, авто и другого дорогостоящего имущества, и каждый раз нас терзает мысль, как не отдать лишнего и сделать все правильно, да так, чтобы после завершения расчетов не потерять деньги. Ниже рассмотрим наиболее часто встречающиеся вопросы.
При любой продаже продавец получает доход в размере цены продаваемого имущества. Закон в отношении доходов использует две категории – доходы, освобождаемые от налогообложения и доходы, облагаемые налогом.
Первая категория – «доходы, освобождаемые от налогообложения» предполагает отсутствие необходимости при получении дохода что-либо делать вообще. Не нужно сдавать декларации в налоговую или куда-то что-то писать. Продал и забыл. К ним относятся случаи когда:
1. Продавец продает недвижимость, полученную ДО 01.01.2016 года по любым основаниям в собственность три года назад и более.
2. Продавец продает недвижимость, полученную ПОСЛЕ 01.01.2016 года по любым основаниям в собственность пять лет назад и более.
3. Продавец продает недвижимость, полученную в наследство три года назад и более (дата получения считается с даты смерти наследодателя).
4. Продавец продает недвижимость, полученную в дар от супруга, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющими общих отца или мать) братьев и сестер три года назад и более.
5. Продавец продает квартиру, приватизированную три года назад и более.
6. Продавец продает квартиру, полученную в собственность по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) три года назад и более.
7. Для москвичей - Продавец продает квартиру, полученную в собственность по программе реновации взамен другой квартиры (если предыдущая квартира была унаследована, приватизирована или получена в дар от члена семьи/близкого родственника или по договору ренты). В этом случае, срок владения новой квартиры и старой суммируются.
8. Относительно движимого имущества, например, автомобиля – если продавец продает автомобиль полученный в собственность три года назад и более, то облагаемого дохода также не возникает.
9. С 01.01.2020 добавляется новое основание – Продавец продает свое единственное жилое помещение, полученное по любому основанию три года назад и более.
Во всех остальных случаях, при продаже квартиры или автомобиля у продавца возникает облагаемый налогом доход (вторая категория). В этом случае у продавца возникает несколько вариантов действий.
Первый – если не подавать декларацию вообще. Цена риска в этом случае велика, так как в случае если налоговая получит документы о продаже(например, от покупателя, который захочет заявить вычет и обязательно покажет договор и расписку продавца). Так за проданную за 4 миллиона рублей квартиру придется заплатить 520 тысяч налога + 104 тысяч рублей штрафа. ( 13% от всей суммы продажи+20% от сумму недоимки штрафа).
Следует помнить, что с 2021 года у ФНС появляются полномочия самостоятельно рассчитывать налог по тем продавцам, по которым не поданы декларации до 01 мая следующего за годом продажи. ФНС автоматически доначислит налог в размере 13% от 70% кадастровой стоимости квартиры и дополнительно начислит штраф в 20% от неуплаченного налога.
Разумеется, что Вы имеете право даже после получения акта налоговой проверки подать декларацию и заявить все вычеты, но от штрафа Вас это не избавит, кроме того, с высокой долей вероятности, ФНС Вам сразу откажет в предоставлении вычета, заявленного уже после проверки и доказывать свою правоту Вам придется в суде.
Еще один вариант - подать декларацию в соответствии с законом по месту жительства. Отмечу, что несмотря на то, что срок для подачи декларации – 1 мая года следующего за отчетным, это вовсе не означает, что декларацию Вы не можете подать и позже. В этом случае ее также обязаны принять и обработать так, как если бы Вы ее сдали вовремя, но при этом за просроченную декларацию Вам выставят штраф 1000 руб.
При подаче декларации у продавца есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу в декларации двумя способами:
1. Первый способ. Применить имущественный вычет в декларации (то есть уменьшить облагаемый доход) на сумму 1000 000 рублей.
Например, при продаже квартиры стоимостью 4 000 000 руб. налогом будет облагаться не 4 миллиона, а три (4000000 доход -1000000 вычет = 3000000 облагаемый доход). То есть сумма налога составит 360 тыс. руб.
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры - за доход принимается не сумма в договоре, а 70%от кадастровой стоимости. Например, при продаже квартиры кадастровой стоимостью 7000 000 руб. за 4000 000 руб., база определяется как 4900 000 руб. Сумма налога будет рассчитана так 4900000(70% от кадастровой стоимости) – 1000 000 руб. = 3900 000 руб. Итого налог – 637 000 руб.
2. Второй способ. Уменьшить сумму облагаемого дохода на сумму, по которой квартира была приобретена.
Например, квартиру купили за 3600 000 руб., а через год продали за 4000 000 руб. В этом случае налогом будет облагаться не 4 миллиона, а только четыреста тысяч (4000000-3600 000 = 400000). То есть сумма налога составит 52 тыс. руб.
Некоторые ушлые продавцы договориваются в покупателями на указание в договоре суммы, за которую продавцы купили квартиру, а разницу закладывают в ячейку при расчетах.
Обратите внимание, что все вышеизложенное касается только жилой недвижимости. При продаже апартаментов, гаражей и прочих нежилых объектов, которым продавец владел менее 5 лет – вычет составит только 250 000 руб. в год.
При продаже автомобиля, которым продавец владел менее 3 лет - раз в год предоставляется вычет в 250 000 руб. при условии предоставления декларации. Но в этом случае можно не использовать вычет в 250 000 руб., а уменьшить сумму облагаемого дохода на сумму расхода на приобретение автомобиля (например, купили автомобиль за 1 миллион, а продали за 500 000).
Дарение.
При дарении доход у продавца не возникает, но возникает у покупателя (кроме отдельных случаев). Размер дохода при дарении недвижимости определяется как кадастровая стоимость объекта. При дарении никаких вычетов не полагается, но декларацию сдать стоит все равно, во первых есть высокий риск получить доначисление налогов и штраф по вышеуказанной схеме, а во вторых, потому, что если сдать декларацию, впоследствии, при продаже подаренного имущества – можно учесть кадастровую стоимость в качестве «расходов на приобретение». Сроки при дарении как и при купле-продаже аналогичные - родственникам или членам семьи ранее чем через 3 года или третьим лицам ранее чем через 5 лет
При дарении автомобиля для того, чтобы у одаряемого не возник налогооблагаемый доход – даритель должен владеть автомобилем 3 года и более. Однако, члену семьи или близкому родственнику можно подарить автомобиль в любой момент. Напомню, что такими лицами являются только: супруга, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющими общих отца или мать) братьев и сестер. Тети и дяди, двоюродные братья и сестры, племянники таких преимуществ не имеют.
Несмотря на то, что дарение – рисковый вариант с точки зрения налогов , механизм оформления дарения с целью прикрыть сделку купли-продажи используется в некоторых случаях. Например, при фактической продаже долей в праве собственности на квартиру для того, чтобы избежать необходимости получения нотариальных отказов от остальных сособственников. Но от рисков доначисления налогов эта уловка одаряемого не спасает. Равно как и не спасает обе стороны от оспаривания договора «дарения» сособственниками.
Заем и отступное.
В некоторых случаях, стороны сделки пытаясь уйти от необходимости получения нотариальных отказов от остальных сособственников (или в случае, если такое получение объективно невозможно) пытаются использовать механизм заключения договора займа, по которому «продавцу»-заемщику передается стоимость квартиры и в дальнейшем «продавец»-заемщик вместо возврата денег передает в качестве отступного свою квартиру. Схема, несмотря на кажущуюся законность имеет ряд недостатков.
1. Предоставление отступного приравнивается к продаже имущества. Если «продавец»-заемщик владел квартирой менее 5 лет – из стоимости квартиры, а вернее 70% от кадастровой стоимости придется сдать декларацию и заплатить НДФЛ(с использованием соответствующих выплат и применения расходов в порядке указанном выше).
2. Если стороны оформили отступное до даты возврата займа - «продавец»-заемщик обязан оплатить 13% от суммы процентов, которые он не заплатил в связи с досрочным погашением займа (налог с экономии на процентах).
3. Наконец, собственник, которого таким образом, лишили преимущественного права покупки либо иное заинтересованное лицо вправе обратится в суд и потребовать признать договор займа с предоставлением отступного незаконной сделкой, единственной целью которой было прикрыть договор купли-продажи (на сухом юридическом языке – признать притворной сделкой).