Мой опыт с ипотекой в Тинькофф-банке⁠⁠

Начало

Будучи клиентом ТБ на протяжении около 3 лет, и решившись наконец-то приобрести собственное жилье посчитал логичным обратиться в него за помощью в оформлении ипотеки.

На первый взгляд процесс выглядит очень просто — в личном кабинете достаточно добавить новую услугу "Ипотека", выбрать город, сумму, и срок ипотеки. Мною была выбрана и отправлена в банк следующая конфигурация:

Срок: 4 года
Сумма: 1 500 000 рублей

Через некоторое время я получил три одобрения от различных банков. Самым выгодным показалось предложение от Дельта-Кредит банка. С очень привлекательной ставкой - 8.25% (Рис. 1).

Но самое интересное в том, что ни срок, ни сумма кредита не совпадала с желаемой!

Рис. 1. Условия, которые предложил Дельта-Кредит.

В тот момент я совершил несколько глупостей, которые обернулись мне (и еще как минимум шести людям) нервотрепкой, сорванной сделкой, переносом сделки на неделю (а значит дополнительным сроком аренды квартиры, в которой я проживаю сейчас), кроме того, повлекли траты продавца квартиры на билеты из Москвы и обратно, и дополнительными проблемами с работодателем (продавцу было крайне нежелательно откладывать сделку по причине того, что на работе в это время высокая загруженность, плюс он проживает в Москве). Но благо, с продавцом мне повезло и он согласился потерпеть, сделку перенесли, а не отменили вообще. Вот, что я не сделал, чтобы не повлечь кучу проблем.

Я НЕ снял галочку с пункта понижения ставки кредита (в тот момент было неудобно считать, что выгоднее, ведь ни срок, ни сумма не совпадали, и я надеялся, что кредитные параметры можно будет указать прямо на сделке), особенно учитывая тот факт, что банк предложил мне сумму в ~2.5 раза превышающую сумму, которую я запрашивал. Это показалось мелочью, но оказалось, что в т.ч. из-за нее пришлось переносить сделку. Кстати, нужно понимать, что эта красивая ставка, 8.25%, уже включает в себя все понижения, описанные ТБ, в том числе "Единовременный платеж за снижение".

Позвонив в ТБ "Персональному менеджеру" я уточнил - почему в сроке 25 лет, а не 4 года, и есть ли возможность делать досрочные платежи. На что он мне ответил, что такие условия одобрил банк, и нужно отправлять дополнительную заявку на одобрение с новым сроком и новой суммой, и это займет какое-то время. Но досрочные платежи делать можно, и это не должно вызвать проблем (как оказалось потом, комиссия за досрочное погашение равна 4900 руб. с каждого платежа, в случае, если в банк предварительно не отправить заявление за 14 дней до даты платежа). Т.е. фактически, персональный менеджер обрек меня на ежемесячное обращение в банк, и в случае, если бы я где-то пропустил отправку заявления загодя, пришлось бы попрощаться со своими кровными, или терпеть, но платить лишние проценты по кредиту! Я НЕ настоял на том, чтобы еще раз отправить заявку в банк, но с корректными параметрами (которые и так были мною указаны изначально!).

Я НЕ посмотрел на ставки, которые предлагаются на сайте Дельта-Кредита, и если их изучить внимательнее, то станет понятно, что скидка, указанная в ТБ в 0.5% (о которой они договорились) — чистый маркетинг. Возможно, посмотрев условия детальнее, и сходив в банк пешком, в обход ТБ многих проблем удалось бы избежать, при этом ставка осталось бы такой же.

Процесс по-тинькоффски

После одобрения банками и выбора подходящего варианта в "Мастере" оформления ипотеки появляется шаг "Пакет услуг". Состоящий из 4 пунктов.

Самостоятельно - 0 рублей

Оптимальный - 49 000 рублей (В пакет входит: внесение аванса, сбор документов, юридическая проверка объекта, сопровождение сделки и взаимодействие с банком, контроль завершения сделки)
и еще два дополнительных — они отличается от оптимального поиском недвижимости (услуги риэлтора) и еще чем-то - честно говоря, не запомнил.

Мною был выбран пакет оптимальный. Выбирая его, я надеялся, что это все траты, которые я понесу при оформлении сделки, ведь на сайте не было никакой дополнительной информации. Оказалось, что это не так.

Но не буду забегать вперед, начну лучше с пояснения, как всё это работает. После выбора пакета услуг со мной связались специалисты из компании "Прагнум и партнеры" - это юридическая фирма, партнеры ТБ, которые и должны сопровождать сделку и все шаги, с нею связанные. Мы заключили с ними договор, я оплатил аванс в размере 29 000 рублей, банковским переводом по их реквизитам, дальше сделкой занимались они.

Скриншот исследования, который входил в стоимость их услуг представлен на Рис. 2.

Рис. 2. Исследование Pragnum & Partners.

После исследования нужно было сделать оценку и перевести им оставшуюся сумму (20000 рублей). Оценка оплачивалась мною отдельно, суммой в размере 6000 рублей и производилась сторонней фирмой. Однако, насколько я понял, это не самое бюджетное предложение в СПб, в Интернете можно найти более выгодные варианты, и нужно быть готовым заплатить, если вы хотите работать через ТБ. Никто не предлагал выбрать оценочную компанию, просто предоставили реквизиты - мол, оплатите и оценку сделают (на момент, когда я зашел так далеко, показалось лишним выяснять куда можно еще обратиться, я просто хотел, чтобы процесс не затягивался — опять же, моя ошибка).

Далее, хочу рассказать о подробностях сделки. Со стороны продавца участвовали агенты из риэлторской фирмы, их телефон я сообщил в ТБ, и надеялся, что все вопросы, касательно сделки они согласуют самостоятельно, и раз уж я оплатил сопровождение сделки, эти деньги соответствующие специалисты отработают.

Это была альтернативная продажа и выглядела она следующим образом:

я покупал объект-1, продавца-1
продавец-1 покупал объект-2 у получателя-1
получатель-1 получал наличные средства

Иными словами, те деньги, которые я заплатил продавцу-1 должны достаться получателю-1.

На подписании предварительного договора я не уловил, что сделка альтернативная, хотя и слышал о желании риэлторов арендовать ячейку (думал, что эти деньги продавец хочет получить наличными), не зная, как все закрутится дальше и надеясь, что за меня согласуют все вопросы (иначе, зачем нужно обращаться к кому-то за помощью?), не посчитал нужным самостоятельно проконтролировать процесс отправки заявки в банк и обсуждением этих вопросов с продавцом, и в анкете указал способ расчета — безналичный. И на тот момент, и на текущий мне кажется, что это довольно удобная форма оплаты, хотя бы по той причине, что аренда ячейки стоит дополнительных денег, и если лишних трат можно избежать — нужно этой возможностью воспользоваться.

Опущу остальные детали, которые происходили после оплаты юридических услуг -- для меня это выглядело просто как валидация документов продавца/недвижимости в кабинете ТБ, и по всей видимости заключались просто в том, чтобы отсканировать нужный документ и загрузить на сайт.

В один прекрасный день мне позвонил риэлтор со стороны продавца и сказал: "Добрый день, вы же в курсе, что у нас завтра сделка?". Честно говоря, я был в недоумении, ведь никто мне об этом не сообщал, плюс ко всему странно слышать это не от юристов или ТБ, а от риэлтора. Но к счастью, вечером мне все таки позвонили и сообщили что да, сделка назначена, нужно подойти в офис Дельта-Кредита в 14:30.

Дельта-Кредит. Часть 1

Хочу отметить, что кредитный договор, договор купли-продажи, договор страхования, график платежей мне прислали накануне сделки в 18:30.

Придя на следующий день в офис в назначенное время, начало происходить то, что ни словом сказать, ни пером описать.

Оказалось, банк не озаботился освобождением переговорных комнат, нам пришлось ждать около получаса, чтобы попасть в тесную комнату, которая явно не рассчитана на 7 человек.

Нас встретила менеджер дельта-кредита, которая была не в курсе деталей нашей сделки -- вдруг выяснилось, что есть не только покупатель и продавец, но и еще один продавец! Оказалось, что второй продавец не готов получать деньги банковским переводом, и он надеялся на получение денег в ячейке, о чем сотрудники банка тоже не знали, а аренду ячейки нужно заказывать заранее. Но в целом, продавец-2 мог пойти навстречу и открыть счет в дельта-кредите, чтобы получить деньги туда. В договоре также говорилось, что кредитные средства выдаются после регистрации прав собственности, что само по себе звучит нелепо, когда сделка является альтернативной.

На просьбу исправить пункт, указанный выше, срок кредита (25 лет -> 4 года, как было изначально было в заявке), и исключить из договора "платежа за понижение скидки", менеджер ответил, что это невозможно и удалился! Она просто ушла, оставив нас наедине со сложившейся ситуацией (на то же время у неё была назначена еще одна сделка, и она предпочла заниматься другими людьми!). Через полтора часа(!) нам все-таки удалось найти другого менеджера (все остальные были в закрытых переговорных, доступ к которым возможен только по ключу), который посоветовал обратиться в ТБ и изменить условия через них. Работник дельта-кредита заявил, что они не вправе изменять договор в обход ТБ и все изменения нужно согласовывать с ним.

Вдумайтесь: мы сидим в офисе Дельты, и не можем изменить договор, который они прислали накануне, без помощи Тинькофф Банка!

Конечно, это вызвало негативные эмоции у всех участников -- никто не хотел переносить сделку, но нам пришлось.

После звонка в ТБ выяснилось, что рассмотрение новой заявки может занять рабочие сутки, но я попросил ускорить этот процесс и к счастью, в тот же вечер новая заявка ТБ была одобрена (за что им, конечно, спасибо, но почему нельзя было сделать это сразу, с первого раза?), однако для того, чтобы изменить условия в Дельта-Кредите нужно было 3 рабочих дня!

Итог: перенос сделки на неделю, потеря одного рабочего дня, потеря нервных клеток.

Дельта-Кредит. Часть 2

Заметив проблему в страховом договоре еще при первом прочтении (неверно указан город, неверно указана площадь квартиры), и объявив проблему голосом еще на первой сделке, решил как-то зафиксировать это "на бумаге", для этого отправил и в банк, и представителю компании "Прагнум и Партнеры" электронное письмо, в котором попросил исправить эти досадные ошибки, чтобы не пришлось ничего исправлять прямо на сделке (не хотелось переносить сделку еще раз еще и из-за этого!).

Однако, никто не удосужился это сделать заранее, так что пришлось исправлять прямо на сделке.

На второй сделке возник интересный момент - появился документ с требованиями к страховке - в нем было сказано, буквально следующее:

Рис. 3. ВТБ-Страхование

Иными словами, ВТБ отказывается выдать страховку, если продавец не принесет нотариально заверенный документ, в котором обязуется выписать свою бабушку. Не надо быть юристом, чтобы понимать, что человек не может выписать другого человека, если не является его опекуном или родителем. При этом, бабушка является дееспособной. Вот такие интересные требования выдвигает ВТБ-Страхование.Этот пункт тоже пришлось убрать - нотариус просто покрутил пальцем у виска и сказал, что такой документ заверять не будет.

Интересный момент - ВТБ-страхование я не выбирал, и никто не интересовался о том, какую фирму для страхования я хочу.

В связи с тем, что договор на страхование прислали накануне у меня не было возможности изменить свою страховую фирму - поискав в интернете нашел довольно много альтернатив, которые при тех же параметрах вышли бы в 2-3 раза дешевле (и при этом тоже аккредитованы в Дельта-Кредите).

Заключение

Через несколько недель после обращения в ТБ, я все же получил ипотеку.

Извинений ни банк, ни его партнеры не принесли - видимо считают, что работа выполнена качественно.

Итог:

49000 руб. - юридическая поддержка

6000 руб. - оценка недвижимости

3500 руб. - составление договора купли-продажи

20601 руб. - взнос по страховке за год (имущество, титул, трудоспособность)

500 руб. - оплата курьерских услуг дельта-кредита по перевозке закладной из МФЦ