Кажется, я дозрел до покупки квартиры! Как выбрать дом, а вместе с ним застройщика – и не остаться ни с чем
Поздравляем! Вы перешли на уровень 2/10. Если думали, что «сложно» – это определиться с фильтрами на сайтах поиска жилья, увы, нет. Впереди самое интересное: погрузиться в пучину застройщиков, договоров купли-продажи, ДДУ, ЕГРН и… Стойте, не уходите! Пикабу и застройщик ПИК объяснят все (ну, или почти все) – в рамках проекта «10 шагов к покупке жилья».
Внимание: если вы хотите просто узнать, где искать квартиру и как ее выбрать, – идите сюда. Потенциальным покупателям/дольщикам без подготовки будет сложновато :)
Если квартира мечты – в уже сданном доме-новостройке
Самый надежный и простой вариант — готовая новостройка. Вы сами увидите и оцените качество материалов, планировку, все ли уже подключено и проведено, как там с лифтом и в целом с благоустройством дома. Проще и проконтролировать чистоту сделки, будет меньше обременений в виде собственника, табора его дальних родственников, прописанных в квартире, и долгов по коммуналке или капремонту. Все хорошо, кроме стоимости: скорее всего, такая квартира, по сравнению со строящимися домами, обойдется дороже, а вариантов при этом будет меньше. Кстати, не факт, что вторичка будет дешевле, если вы очень хотите заехать поскорее, – иногда прилично продавцы завышают цены и не очень-то щедры на скидки.
В любом случае перед покупкой нужно снова перевоплотиться в детектива, внимательного ко всем деталям, и исследовать сайт компании-застройщика. Ищите вот это документ — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
По закону дом должен быть поставлен на кадастровый учет, иначе покупатели просто не смогут оформить квартиру в собственность. Затем – поезжайте в офис застройщика, сверьте разрешение с сайта с оригиналом и начинайте подбирать планировку квартиры. После этого можно ехать на сам объект. Застройщик обязан предоставить такую возможность, если дом сдан. Если дом еще строят – тогда вам могут отказать (имеют право!). Сделка оформляется по договору купли-продажи. После внесения полной оплаты подписывается акт передачи и регистрируется право собственности. И все!
Если квартира мечты – в новостройке, которую еще только строят
Покупая квартиру на начальной стадии строительства дома, можно сэкономить аж до 50% от стоимости (но реальнее, конечно, до 20-30%). Самим застройщикам продавать напрямую выгоднее: у них сразу формируется финансовый план строительства, не надо брать деньги в банке и платить за это проценты.
Тут у вас в голове наверняка пронеслись все истории обманутых дольщиков (так называют тех, кто покупает квартиру в новостройке по договору долевого участия) и недобросовестных застройщиков. Не надо заходить в ленту новостей, чтобы вспомнить, что каждый год какая-нибудь компания-застройщик банкротится. Но с вами такого не будет.
Как максимально себя обезопасить, покупая жилье в строящемся доме
Для этого важно проверить репутацию застройщика и пройти несколько этапов. Лучше пройти все этапы самому, потому что найти добросовестного риелтора – отдельный квест. Но вернемся к проверке застройщика.
1. Прошерстите информацию по всевозможным базам
Во-первых, есть сайт Наш.дом.рф — Единая информационная система жилищного строительства, которая очень хорошо обновляется и там можно найти полную информацию по застройщику. Во-вторых, на сайте Единого реестра застройщиков можно проверить рейтинг строительной компании. И в-третьих, на сайте арбитражного суда — найти информацию о том, не решил ли застройщик вдруг обанкротиться. Если такие дела есть, повод насторожиться.
Региональные власти обычно публикуют так называемые черные списки неблагонадежных строительных компаний. Например, Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список проблемных объектов и, наоборот, надежных застройщиков Москвы, в этом перечне только те компании, которые работают по ДДУ (об этом чуть ниже, терпение!). Такая же практика есть и в Подмосковье.
2. Изучите документы: проектную декларацию и разрешение на строительство
Основных документа всего два, легко запомнить, а найти их, как правило, можно прямо на сайте застройщика. Разрешение на строительство выдают власти населенного пункта. Если документа нет, значит застройщик не имеет права строить объект и, соответственно, брать у вас деньги. Проектная декларация — документ уже самого застройщика. Там представлены данные о самой компании и о проекте: его местоположение, адрес юридического лица, режим работы, госрегистрация, список учредителей и проектов за последние три года, номер и срок действия лицензии, этапы строительства, сроки, финансы… Вы там не уснули? Да, звучит ужасно скучно, но это правда важно. Соберитесь! И еще кое-что: застройщик может скрывать проектную декларацию, если не рекламирует свою стройку.
На какие моменты обратить внимание? В проектной декларации указана информация, с помощью каких средств ведется строительство. Чем выше доля проектного финансирования, то есть «на деньги банка», — тем лучше. Строительство — дело дорогое. У застройщика пока (до 1 июля 2019 года) есть три опции для финансирования объекта:
— использование личных средств,
— привлечение денег дольщиков,
— финансирование за счет банковских кредитов (проектное финансирование).
В последнем случае банк выдает средства на проект, а строительная компания возвращает займ из денег, полученных от покупателей. На время строительства по проектному финансированию участок остается в залоге у банка, пока застройщик не вернет займ.
С 1 июля 2019 года вводится абсолютно новая схема (частично уже заработала с июля 2018-го): покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги за квартиру не сразу застройщику, а банку на эскроу-счет. Эти средства останутся неприкосновенны, пока компания не сдаст дом, а один из покупателей квартир не оформит право собственности. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам, которые перечислили дольщики. А само строительство будет вестись за счет банковских кредитов. Подробнее об этих изменениях – в четвертом шаге (точнее статье) пути покупателя – не переключайтесь!
Еще можно прикинуть соответствие срокам, указанным в проектной декларации. Для строительства панельного дома требуется до года, монолитно-каркасного здания — до двух лет, кирпичного — до трех. Ответственный застройщик указывает в документе срок сдачи объекта в эксплуатацию. Посмотреть образцы всех документов можно на сайте ПИК.
3. А теперь сравните документы с сайта застройщика с оригиналами в офисе
Вы имеете полное право посмотреть учредительные документы: устав, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговой, годовые отчеты, аудиторские заключения. И сверить документы с проектной декларацией на сайте. По закону застройщик обязан предоставить клиенту для ознакомления заверенные копии этих документов.
4. Проверьте, есть ли у застройщика права на участок, где ведется строительство (право собственности или договор аренды)
Если земля муниципальная или государственная, нужен инвестиционный контракт между застройщиком и уполномоченным органом власти, а также условия по распределению построенного имущества (квартир). Обычно за пользование землей, застройщик отдает городу часть построенного жилья. Надо убедиться, что квартира, которую вы хотите купить, действительно считается долей застройщика. Если на сайте застройщика нет этого документа, можно сделать запрос в мэрию.
5. Не стесняйтесь мониторить соцсети и спрашивать про стройку
Отзывы в соцсетях и чаты жильцов других жилых комплексов (если такие есть) от застройщика – кладезь бесценной информации. Они честно расскажут, были ли недоделки, затягивались ли сроки и вообще об отношения застройщика. Если застройщик делает фотоотчеты, ведет онлайн-трансляцию и всячески отчитывается об этапах строительство – это, безусловно, плюс в карму. Кстати, у недостроенных домов тоже есть свои чаты: можно объединиться с другими такими же ждунами и мониторить строительство вместе. Так и с соседями потом не придется знакомиться!
6. Поинтересуйтесь техусловиями на подключение коммуникаций
Техусловия не входят в список обязательных документов, которые застройщик должен показать по первому требованию. Но если вы очень переживаете, можете поинтересоваться, могут ли вам показать и эти бумажки. Дополнительное успокоительное, что отопление и воду подключат в сроки, указанные в проектной декларации.
7. Уточните, застрахована ли ответственность застройщика
Сейчас в этой сфере переходный период. До недавнего времени (октября 2017 года) ответственность строительной компании нужно было страховать в одной из компаний, утвержденной Центральном банком. Страховые компании сотрудничали с застройщиками только по тем объектам, где договор долевого участия был заключен до 20 октября 2017 года (актуально для тех строящихся домов, квартиры в которых были проданы/куплены до этого срока). С октября 2017-го застройщики должны отчислять 1,2% от суммы каждого договора в Фонд защиты прав дольщиков.
8. Разберитесь, что такое договор долевого участия (очень важно!)
Договор долевого участия (известный как ДДУ) — главный документ, который фиксирует отношения между застройщиком и покупателем при приобретении квартиры в строящемся доме. В проекте договора, который вам дадут в офисе застройщика, обязательно должно быть следующее:
— строительный адрес дома;
— кадастровый номер участка, на котором строят дом;
— этаж и предварительный номер квартиры;
— высота потолков, планировка и площадь квартиры;
— дата сдачи объекта.
Хороший знак, если компания показывает документы на строительство по первому требованию (значит, нечего скрывать!). Если заранее понятно, что строительная компания, скорее всего, не уложится в сроки, указанные в ДДУ, она должна предложить клиенту дополнительное соглашение или договор с новой датой. У клиента есть право как согласиться, так и потребовать свои деньги обратно.
Если застройщик обанкротился, дольщику выплачивается компенсация от Фонда защиты прав дольщиков. Если по итогам строительства результат не тот, что указан в ДДУ, у покупателя есть полное право потребовать обратно свои деньги или компенсацию. Кроме того, пенни считаются за каждый день просрочки при сдаче дома.
Внимание: не путайте договор долевого участие и долевое строительство!
Сейчас некоторые говорят, что «долевое строительство» исчезнет после 1 июля 2019 года. Но это верно только в контексте финансирования строительства. Сам договор долевого участия (ДДУ) никто не отменяет. С 1 июля 2019-го застройщик и покупатель всё так же будут заключать ДДУ, но в договоре указывать, что оплата будет проходить через эскроу-счет. После этого нужно заключить трехсторонний договор между застройщиком, банком (из списка ЦБ) и покупателем.
Об этом мы тоже подробно расскажем, но в другом выпуске нашего гайда по покупке квартиры.
Если квартира мечты в строящейся новостройке, но ее успел купить кто-то другой :(
Так тоже бывает, не расстраивайтесь! Потому что можно купить квартиру у другого дольщика. Это называется «переуступка». Тут даже можно сэкономить, так как покупатели могут выставлять цену чуть ниже, чем у застройщика, чтобы побыстрее получить деньги. Сама компания, что логично, повышает цены по мере готовности дома.
Здесь актуальны все способы проверки застройщика, описанные выше. Плюс добавляются нюансы договора «цессии» — право переуступить свое право на получение квартиры в строящемся доме третьим лицам. Причины цессии могут быть самыми разными: дольщику нужны деньги на другой вариант (а на этом он что-то заработает) или дольщик должен банку. Продавцом может быть как физическое лицо, так и юридическое (например, подрядчик, участвовавший в строительстве).
Предыдущие дольщики не несут ответственности перед новыми дольщиками ни за сроки, ни за качество строительства. Если у продавца долг перед застройщиком, то он полностью переходит на покупателя. Плюс нужно получить у застройщика согласие на совершение сделки. Большинство застройщиков прописывают в ДДУ, что переуступка возможна только с их письменного согласия и требуют за это деньги. Комиссия может быть фиксированной (от 30 – 60 000 рублей), зависеть от суммы новой сделки (от 2 до 5%) или отсутствовать вообще.
Ну а если продавец целиком расплатился с застройщиком, то по закону согласие застройщика уже не требуется. Но этот документ понадобится при оформлении сделки в регистрационное палате (или в том случае, если квартиру покупают в ипотеку). Да, уж такое у нас законодательство.
Если квартира мечты – вторичка
Про преимущества и недостатки вторички перед новостройкой мы писали вот здесь. Плюс понятен – можно не ждать и сразу переезжать. А вот дальше… Среди основных документов, которые должен предоставить продавец:
— документы на квартиру (свидетельство о госрегистрации, документ купли-продажи, свидетельство о праве на наследство);
— единый жилищный документ (можно получить в МФЦ): в нем информация о квартире и жильцах;
— выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где можно узнать всю правду о собственниках и обременениях на квартиру, справка действительна месяц с момента выдачи;
— справка о дееспособности продавца.
Есть еще много нюансов, если квартира продается по долям, если один из собственников – несовершеннолетний или была незаконная перепланировка, но это отдельная большая тема.
Всё сошлось! Как договориться о просмотре и зачем нужна бронь
Будем считать, что вы уже определились (хоть примерно), как должна выглядеть ваша квартира: сколько квадратных метров, какая планировка, на каком этаже и еще 25 мелочей. Время договориться о просмотре и, возможно, забронировать квартиру, чтобы ее не увел другой претендент.
Если дом уже сдан, то с просмотром квартиры обычно не возникает проблем. А вот если дом находится на стадии строительства, то по техническому регламенту о безопасности, покупатель не может находиться на строительном объекте. Крупные компании устраивают просмотр в уже сданных домах или организованных шоу-румах. Такая услуга есть и у застройщика ПИК.
До заключения сделки понравившуюся квартиру можно забронировать. Плата за бронь порой доходит до 2,5% от стоимости квартиры. Тут нужно грамотно составить договор бронирования, чтобы была возможность отказаться от брони и вернуть свои деньги, если вдруг поменяются планы. Все это пропишите заранее. Бронь тоже оформляется по-разному: как авансовый платеж по договору ДДУ/купли-продажи или как платная услуга. В случае если клиент не успевает вовремя выплатить оставшиеся деньги, крупные компании обычно идут навстречу и стараются оставить покупателя в следующем проекте (при его согласии).
Итак, у вас получилось собрать средства, бронь никуда не сдвинулась и вы выходите на финишную прямую. Почти на финишную, без учета погружения в дебри ипотеки и отличия планировок.
Выходим на сделку: какие документы нужны
1. Для договора купли-продажи (при покупке квартиры в готовом новом доме/на вторичном рынке):
— паспорт покупателя/продавца. Если от стороны действует представитель, понадобится нотариальная доверенность;
— договор купли-продажи в трех экземплярах. Один останется в Росреестре, два других выдадут сторонам сделки;
— акт приемки-передачи в трех экземплярах (аналогично договору);
— выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру, или свидетельство о праве собственности продавца;
— квитанция на оплату госпошлины;
— справка о зарегистрированных лицах в квартире.
И это даже не весь список (простите). Дополнительно могут понадобиться другие документы. Например, на ипотеку, нотариальное согласие супруга на покупку/продажу квартиры, если покупатель/продавец в браке, или разрешение органа опеки и попечительства, если собственник квартиры, которую вы собираетесь покупать, – несовершеннолетний. Вам это собирать не придется, конечно, но запросить – нужно, чтобы продавец не вздумал ничего скрыть.
Срок регистрации договора купли-продажи квартиры – от 5 до 14 рабочих дней.
2. Для договора долевого участия (при покупке квартиры в строящемся доме у застройщика):
— паспорт покупателя (покупателей);
— согласие от супруга (супруги), если покупатель в браке, так как недвижимость считается «совместно приобретенной»;
— свидетельство о рождении, если квартира закрепляется за ребенком;
— ипотечное соглашение и справка от банка, если вы покупаете квартиру в ипотеку.
Важно: оплачивать квартиру нужно только после регистрации ДДУ в Росреестре. Застройщик не может брать с вас деньги, пока договор не будет зарегистрирован. Если компания просит оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это незаконно.
Все понятно (кажется), но все равно страшно? Это нормально
Чтобы обезопасить себя от мошенничества, банкротства, долгостроя, изменений проекта или цены и просто недоделок, придерживайтесь следующего алгоритма:
1. Аккуратно выбирайте застройщика, не жалейте время на проверку в разных базах.
2. Тщательно проверяйте документы застройщика (см. начало статьи).
3. При заключении ДДУ советуйтесь с юристами, чтобы учесть все нюансы.
4. Только после этого подписывайте ипотечное соглашение (о нем в следующей статье).
5. Внимательно отслеживайте ход строительства.
А потом ждите заказного письма от застройщика о том, что дом и квартиры готовы, и он готов вам передать ключи.
Не будем пускать пыль в глаза: в 90% случаев можно найти недочеты. Поэтому после сдачи дома, проверьте всё, что только можно. Если есть существенные недочеты (те, при которых жить в квартире нельзя), то акт приемки-передачи подписывать нельзя. Допустим, в квартире не работает канализация, в стенах и окнах есть дыры, а входные двери сломаны. Все дефекты надо зафиксировать в отдельном документе (дефектном акте). Только после устранения всех недочетов застройщиком, можно принимать квартиру, подписывать акт приемки-передачи, взять ключи и оформлять квартиру в собственность. Но об этом… да, в другой раз.
Читайте также:
Шаг 1. Подумываю купить квартиру. Куда бежать и на что смотреть?
Шаг 3. Взять ипотеку (страшно же!) и не облажаться. Инструкция для новичков
Шаг 4. Как правильно выбрать планировку квартиры. Студии, распашонки или европланировки
Шаг 5. Что влияет на стоимость квартиры? Все, что нужно знать про отделку, ремонт и машиноместо
Расскажите в комментариях, а какой у вас был опыт выбора застройщика и на что еще важно обращать внимание? И если вдруг есть вопросы по теме – не стесняйтесь! Мы вместе с экспертами ПИК постараемся на них ответить.
