Как зависший объект в Чебоксарах дал 40% доходности: кейс по работе с коммерческой недвижимостью⁠⁠

Привет, друзья! Меня зовут Иван Мудров, и я — один из основателей Estate Invest. Сегодня я расскажу вам историю о том, как в 2022 году мы взяли коммерческий объект в Чебоксарах, реализация которого затянулась и как в итоге мы реализовали его с 40% доходностью. Учитывая, что тогда мы только начинали свою деятельность как инвестиционная платформа, кейс получился интересный. Поехали!

Было: объект, который не хотел продаваться

Итак, представьте: мы купили коммерческую недвижимость в Чебоксарах за 4 900 000 рублей. На бумаге всё выглядело неплохо — первый этаж, витражные окна, высокий потолок. Местный риелтор, который клялся, что он тут "царь и бог", кормил нас завтраками, а продажи стояли на месте. Прошло полгода, год — тишина. А тут ещё и СВО началось, рынок замер. Риелтор начал винить во всём "изменившуюся ситуацию", а мы тем временем считали дни и рубли. С каждым днем доходность в годовых - падала.

Цифры для затравки:

- Покупка: 4 900 000 рублей
- План: продать за 6 месяцев
- Ожидаемая доходность в годовых: 60%
- Реальность: объект висит, риелтор агрится на наши вопросы

И когда показатели нашей математики вышли за рамки наших ожиданий мы поняли, что пора брать ситуацию в свои руки и не ждать пока наш “чудо-риэлтор” выполнит свои обязательства.

Стало: как мы разбудили спящую красавицу

Я собрал чемодан и поехал в Чебоксары. Приехал, посмотрел — объект классный, для меня было очень странно, почему он не продается.

Пообщался с соседями:
- "А что там за закрытой дверью?"
- Пойдемте покажу
-  "А мы и не знали, что там что-то есть!"
Оказалось, риэлтор даже не удосужился предложить объект соседям в этом же здании.

Наш план:

1. Разделить объект на три отдельных помещения.
2. Сделать их самодостаточными: отдельные счётчики, входы, всё по фэн-шую.
3. Провести тест: выложить объявления по частям и посмотреть на реакцию.

Тест прошёл на ура: за выходные 15 звонков и 5 просмотров. Мы поняли — это наш путь. Нашли бригаду, вызвали кадастровых инженеров, начали перепланировку. За неделю поставили перегородки, согласовали всё с администрацией. И вот, когда всё было готово, пришёл местный житель, посмотрел и сказал: "А я бы купил целиком!" Мы ему: "Да пожалуйста!" Сделали ему скидку и продали за 7 500 000 рублей.

Итог:

- Продажа: 7 500 000 рублей
- Доходность: 39,92% (19,96% инвестору)
- Срок: 587 дней (полтора года)

Ознакомиться с карточкой объекта можно на нашем сайте

Плюсы проекта

1. Неплохая  доходность: 40% за полтора года — это не так уж плохо, учитывая, что объект завис. В деньгах это почти 3 миллиона рублей чистой прибыли.

2. Нестандартное решение: Разделение объекта на части увеличило его ликвидность и привлекло больше покупателей.

3. Удача: Мы готовились продавать по частям, а тут бац — и покупатель на всё.

Минусы проекта

1. Долгий срок: Полтора года — это не быстро. Деньги работали долго, и годовой эквивалент вышел всего 12,41%. Не космос, но терпимо.

2. Проблемы с риелтором: Местный "царь" оказался не таким уж царём. Пришлось самим разбираться.

3. Личное вмешательство: Пришлось ехать на место, организовывать ремонт, общаться с соседями. Это время и нервы, но зато опыт бесценный.

Выводы

Этот кейс научил нас, что даже проблемный объект можно превратить в золотую жилу, если не бояться брать инициативу в свои руки. Да, пришлось попотеть, но в итоге мы не только заработали, но и получили бесценный опыт, который применяли уже не раз при реализации объектов в Estate Invest.

И помните: если риелтор начинает агриться на вопросы, нужно либо менять риелтора либо брать чемодан и ехать на место. Недвижимость — это не только цифры, но и приключения!

Иван Мудров — предприниматель, инвестор и любитель решать головоломки с недвижимостью. Сооснователь Estate Invest, где мы превращаем проблемы в возможности.