Как выбирать и договариваться с подрядчиком.⁠⁠

Доброго дня. Пост для тех кто собирается строить себе дом или делать ремонт в квартире. Часто в комментариях натыкаюсь на пространные обсуждения о том как избежать наедалова со стороны подрядчика и ответные выводы людей о том, что наедалова избежать в любом случае нельзя.

Попытаюсь как то систематизировать имеющиеся знания, полученные на личном и местами очень горьком опыте. Что у меня происходит на данный момент прочитать можно тут.

Дом НЕ своими руками. Актуальная сводка, текущие затраты.

Пишу в основном для тех кто нанимает людей для проведения работ, у кого нет розовой пелены на счет "дом с нуля своими руками". Поехали.

Начать нужно с определения фронта работ. У нас первым этапом была расчистка участка и снос старого дома. Если денег у вас не очень много, то необходимо изучить технологии работ. Профильные форумы и ютуб в помощь, а ещё лучше это предметный поиск статей в гугле. Тот же форумхаус содержит в себе огромное кол-во диванных экспертов и далеко не все что там пишут, есть истина. Это действительно важно, потому что не зная как и что будет делаться, вы не сможете проконтролировать работы. Я этого не сделал и в результате потерял деньги. Для меня сумма не катастрофическая, но весьма ощутимая.

Дальше можно начинать поиск строительной фирмы. Именно фирмы а не бригады. На канале СтройХлам есть ролик на тему "бригада или фирма", советую посмотреть. Если кратко, то у бригады ценник зачастую такой же как и у фирмы, а ЧСВ гораздо выше. Договор они не составляют и работают "на опыте". Серьезно, найти хорошую бригаду, это как в лотерею выиграть и у такой бригады всегда очередь минимум на квартал вперед.

К блогерам не рекомендую обращаться. Я пробовал обратиться к трем. Первый устроил тотальную вакханалию на участке во время расчистки. У второго договор через одно место составлен. У третьего ценник не просто завышен, а взвинчен до небес. Завышенный ценник касается всех блогеров.

Значит открываете гугл и начинаете искать. Смотрите портфолио, ищете отзывы, примерное описание хода работ от самой фирмы. Дальше рассылаете ТЗ и сравниваете цены. Тут возникает вопрос, нужен ли проект? Да, нужен. Во-первых по проекту составить точное ТЗ гораздо проще, во-вторых проект это обоснование для самих работ. И самое важное, если работы выполнены не по проекту, у вас есть полное право не подписывать акт приема до окончание разбирательств.

К вопросу который всех волнует. Юридическая сила договора.

Не навязывайте условия договора. Просто шлите фирму лесом, если они не хотят брать на себя ответственность. Ищите нормальных людей, которые понимают важность договора. Тогда да, договор будет иметь реальную ценность как документ.

Маленькая ремарка. Юридическую силу имеет только личная подпись и ЭЦП. Красивая печать и клише, не стоят ничего. Вот прям вообще ничего. За подписание договора отвечает ген. директор, если за него подписывает договор условный менеджер, у него должна быть бумажная доверенность на такие подписи.

Ещё есть хороший сайт, зачестныйбизнес.рф, вроде сейчас переехал на другой хостинг. Там можно посмотреть данные на ООО с который вы собираетесь работать включая судебные дела. Каждые три года небольшие фирмы закрываются, что бы избежать налоговой проверки. Если ООО существует больше трех лет, значит они что то из себя представляют, а бумажные договора для них не пустой звук.

Нашли вы фирму, дальше сам договор. Первое, это смета. Смета должна быть подробная. С описанием всех работ и приложением в виде спецификации. Обязательно разбитая на две подгруппы, материалы отдельно, работы отдельно. Если вам втирают про обоснованность цены без обоснования, как это делает к примеру "Строй и Живи", то все это дичь.

Если фирма несет много накладных расходов за сопровождение объекта, то пусть выносят эту статью в отдельную строчку.

Ну а дальше самое интересное, торги по смете. Значит с чем вы подошли к этому пункту:

Вы знаете что и как будет сделано.

Вы нашли адекватных людей готовых к диалогу.

Вы в курсе средней цены по городу на интересующие вас работы.

У вас есть проектная документация.

За что я торгуюсь, так это за материалы. Цена не должна быть выше розничной. Фирмы итак зарабатывают на оптовых закупках, незачем просто дарить им деньги, если у них к примеру утеплитель дороже чем в магазине. Объем должен соответствовать работам. К примеру у меня сейчас пойдет обшивка вагонкой стен изнутри. Фирма прописала 250 кв.м. Я пересчитал несколько раз, у меня получилось 212 кв.м. и ещё 18 кв.м. это площадь оконных и дверных проемов.

В итоге договорились на закупку 230 кв.м. По факту это оставляет необходимы запас и неплохо снижает цену. Плюс цена за ед. материала моя, так как у меня есть на примете хорошая база пиломатериала и цену я беру с неё.

Про работы на примере той же вагонки. Фирма прописала 250 кв.м. вагонки, ну и недолго думая 250 кв.м. на работы. Здесь я угарнул немного) Естественно после моего замечания цену снизили до 212 кв.м. При этом я не торгуюсь за цену на кв.м. работ, если они не сильно выше средней. Только общий объем.

Будут работать люди, которые я надеюсь ценят свой труд и желательно не наглеть пытаясь затребовать у них бесплатную работу.

Со сметой закончили, дальше договор и порядок оплаты. Супруга по роду деятельности частенько ведет заключение договоров, поэтому содержание договора оставил на неё.

Предоплата. Крайне не советую вносить большую сумму. Может случится все что угодно, не обязательно даже фирма вас кинет. Но что-то пойдет не так и вы останетесь без денег и без законченных  работ. Тут все просто, расписываете отдельные этапы работ и предоплату за каждый этап вносите после приемки текущего, обязательно при этом оставив 10-20% на приемку всех работ в конце.

Ну вот договор заключили, дальше контроль. Бригада заехал на объект, ваше дело смотреть, обеспечивать быт в соответствии с договором и по возможности не отсвечивать.

Дисциплина и субординация. ОЧЕНЬ ВАЖНО, ПРЯМ ВООБЩЕ ВАЖНЕЕ ВСЕГО! Вы заказчик, ваше слово закон, рабочие не наравне с вами, бригадир может только отчитываться перед вами, а на равных вы разговариваете только с директором фирмы.

Не пытайтесь делать какие либо работы в обход фирмы. Не разрешайте рабочим давить на вас, если вам что то не понравилось. Не поддавайтесь уговорам прораба. Ни в коем случае не платите деньги рабочим лично, только через фирму.

Если что-то идет не так, ваше первое действие это звонок в офис. Будь то доп. работы или претензия, первым делом звоните в офис, а они уже в свою очередь спустят указание для рабочих. Если вы выключите офис из ваших отношений с бригадой, то бригада дружно сядет вам на шею, а бригадир свесив ножки будет радостно указывать направление.

К примеру бригада которая возводила мне каркас, схалтурив в паре мест попробовали со мной договориться о замене части досок на более тонкие. Им я просто сказал решительное нет, не вступая в диалог. После позвонил в офис, рассказал об этом, напомнил о недопустимости снижения качества и попросил решить данную проблему в рамках договора.

После этого бригада бегала по струнке при моем появлении на участке, все замечания устранялись в течение полу часа.

При этом не советую вести диалог через угрозы. Вы же не "гнида", вы нормальный заказчик, который который ведет конструктивный диалог для решения возникающих проблем и соблюдает обязательство по договору со своей стороны. Лично мне на текущий момент это помогает тем, что со мной не спорят по пустякам.

Сказал переделать утепление кровли из-за отсутствия ваты в скрытых полостях и все, приехали, переделали, текущий этап принял. Работа кипит дальше.

Как-то так. Надеюсь кому-то помог. Вопросы приветствуются, ЧСВшников игнорирую. Всем добра.