"Как из типовых хрущевок и подручных материалов сделать конфетку?"

Часть первая. Очень скучная, но вроде бы как необходимая вводная. Без картинок.

Первый же вопрос, который стоит очень остро - экономическая целесообразность.

У хрущевок тьма проблем. Главная - контингент. По мере старения здания и оттока экономически наиболее активных людей он сменяется на все более и более маргинальный. Государство или УК могут сделать двор, дополнительное утепление, поменять коммуникации, косметический ремонт в подъезде, но не могут сменить жильцов. На моей практике, после косметики в подъезде, тот самый родной запах хруща возвращается максимум за полгода.

Поэтому для начала я бы открыл ЦИАН и посмотрел цены. Возможно, да чаще всего, если речь идет о Санкт-Петербурге, рациональнее просто сменить квартиру. Есть не так уж мало приятных малоэтажных ЖК, особенно в районе Пулковского шоссе. Проблема транспортной доступности же решается в пределах миллиона рублей на покупку Гранты или вездесущим такси.

А дальше закономерно есть два варианта развития событий. Подготовка на продажу или подготовка к собственному проживанию.

Подготовка на продажу заключается в наведении внешнего лоска за самые минимальные деньги. Немножко не то, о чем хотелось бы писать, ибо все это очень напоминает деятельность перекупщиков автомобилей. С квартирами выполняется еще проще, потому что тут подборщиков нет. Что странно, потому что сами по себе квартиры очень дорогие. Риелторы, которые берут процент с продавца - это не подборщики. Они будут предлагать только квартиры, с которых могут получить процент. Услуги по подбору могут оказывать и оказывают некоторые дизайнеры. Если дизайнер не способен помочь подобрать квартиру, то я бы усомнился в его квалификации. Это немного не та профессия, в которой можно не разбираться в недвижимости.

Если же продать не получится, то будем ковырять. Поскольку мы не забываем об экономической целесообразности, варианты с обдиранием хруща до состояния новостройки лучше сразу отмести.

Дальше мы выметаем (уже буквально) весь новодел последних лет. Поскольку жители хрущевок редко бывают богаты, ремонт, который там делается, обычно выполняют ужасающими материалами. Нет никакого смысла в рассуждениях о цвете кварцвинила. Он будет отвратительно дешево выглядеть по сравнению с деревом и камнем в любом случае. Кварцвинил и ламинаты выгодны только рендер-студиям, потому что на том самом рендере паркет елочкой от самого дешевого линолеума под паркет вообще никак не отличается.

Промежуточный итог: На этом этапе можно смотреть, с чем мы будем иметь дело. Вариаций невероятное кол-во.

Планировка. То, о чем я писать тут не буду. Потому что даже типовых квартир ну очень много, особенно если выскочить за пределы одного города. Да и рисовать планировку нужно вокруг мебели.

Для ряда типовых многоэтажек Москвы существует каталог типовых перепланировок проектного института МНИИТЭП, на который согласно ППМ №508 можно ссылаться и не заморачиваться с рисованием проекта. https://www.mos.ru/mgi/function/pereustroistvo-i-pereplaniro...

Для жителей же обычной России (да и большинства домов в Мск) остается только вариант с беготней и согласованиями. В принципе, перепланировку можно согласовать по эскизному проекту.

"Как из типовых хрущевок и подручных материалов сделать конфетку?" Дизайн интерьера, Квартира, Ремонт квартир, Недвижимость, Жилье, Покупка недвижимости, Длиннопост

Эскизный проект оформить ну очень просто.

Расширить кухню или санузел на жилую зону - нельзя. На коридор - можно. В хрущевках, однако, встречаются жилые по мнению БТИ зоны, которые тщательно маскируются под коридор, поэтому всегда лучше смотреть проект. Дверь на кухню при наличии газовой плиты отсутствовать не может. Несущие не трогаем. Согласование, затрагивающее несущие стены, технически конечно возможно, но мы все еще помним об экономической целесообразности. Делегировать можно. Но дорого. Рационально будет делегировать проект, а с согласованием побегать самостоятельно.

В общем и целом наша цель в том, чтобы любыми доступными способами увеличить санузел (раздельный или два, никаких компромиссов), а потом и кухню, но при этом тронуть как можно меньше.

1
Автор поста оценил этот комментарий
В Москве стоимость дизайн-проекта начинается от 2,5 тыс за м2. Средняя - 3,5. Знаю дизайнеров с прайсом и 5тыс за м2 и 10тыс. С более дорогими не знакома.
Архнадзор - от 30 000 в месяц.
Как видите, я неплохо разбираюсь в Вашей нише в своём городе. Лично знакома примерно с 20 дизайнерами. С 3 работала. Про каждого знаю слабые и сильные стороны.
При этом я знаю порядка 1000 агентов по всей стране. С более чем 150 я проводила сделки. С 18 мы общаемся постоянно.
Я могу поимённо назвать агентства, которые ведут клиентов только на свои объекты. И в 80% случаев это будет сегмент элитки, потому что в элитке покупатель агенту не платит. В эконом каждый платит своему агенту. У каждого агента свои задачи.
Поэтому на Ваше утверждение про низкое качество услуг могу сказать только одно: работайте с квалифицированными специалистами.
раскрыть ветку (1)
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

В Москве стоимость дизайн-проекта начинается от 2,5 тыс за м2. Средняя - 3,5. Знаю дизайнеров с прайсом и 5тыс за м2 и 10тыс. С более дорогими не знакома.

Вы мне сейчас скорее всего рассказываете про рендер-студии, которые продают картинки и слабо связаны с проектированием как таковым. Да, у них половина себестоимости проекта - это собственно сам рендер в 3д Максе. А основной доход от агентских соглашений. Что вы от них хотите?


Причем это все работает и правда, но там даже не в стоимости проекта дело, а в стоимости и целесообразности точной реализации. Вообще, за пределами премиума, рынок которого очень узкий, если вы занимаетесь дизайном, то вы постоянно задаетесь вопросом "как купить что-то наименее похожее на какашку, чтобы оно не стоило как крыло от боинга". То есть комплектация проекта представляет из себя буквально сортировку по цене в магазине и выхватывание первого сносного товара, нередко по какой-нибудь акции, нередко просто из очень скудного наличия. С нынешними санкциями особенно, ни о каком точном подборе всего с перспективой на пару месяцев речи и не идет. А про то, что обычно "клиент пришел в салон, плитка понравилась, она почти такая же, только синяя и другого размера", я вообще тихо промолчу. Дороже правок при работе с фотореалистчными рендерами только много правок. Отсюда и начинается пихание приоритетно того, у чего есть готовая моделька.


Я как-нибудь обязательно настрочу пост об этом. Тема обширная. Просто я еще на эту тему-то не дописал даже первый пост.


Я могу поимённо назвать агентства, которые ведут клиентов только на свои объекты. И в 80% случаев это будет сегмент элитки, потому что в элитке покупатель агенту не платит. В эконом каждый платит своему агенту. У каждого агента свои задачи.

На мой взгляд, проблема риелта в том, что у покупателя и продавца конфликт интересов. И для кого-то риелтор таки окажется мудаком. Я не говорю, что риелторы не эффективны, когда они на нужной стороне, но вот на нужной ли.


Я не раз сталкивался с риелторами как клиент. 1000 агентов не знаю. Десятки шапочно знаю.


У меня были случаи висяка на полтора года, пока ко мне и так не пришел покупатель. А как только я подписал задаток, риелт расчехлился и в два дня нашел покупателя, который перебил цену. До этого квартира использовалась исключительно в схеме "показать что-то подороже, но не сильно лучше, или не сильно подешевле, но сильно хуже, чтобы купили другой объект".


Более эффективные же "продающие" риелторы впаривали такой треш за такой оверпрайс, что я знаете, подбор им точно бы побоялся заказывать.


А подбором полноценно я не смог воспользоваться ни разу. Видел как менялось мнение о предложенном мной в подбор объекте с "да ну район плохой, цена высокая, не хочу ехать снимать и узнавать" до "лучшая квартира на свете, бежим, заберут". Договорились таки о комиссии, вот и поменялось, мы же это отлично понимаем. Пока договаривались, я уже выяснил, что вариант не очень.


Но я действительно ни разу и не сталкивался с тем, что риелт берет комиссию с покупателя. Сопровождение сделки - да. Но даже если и не берет, комиссия с продавца-то тоже вкусная и явно больше, конфликта интересов это не снимает.


Проблема квалификации состоит в том, что дизайнер может и будет делегировать риелтору саму сделку, а вот риелторы массово с дизайнерами не очень советуются, сами же нередко неспособны в голове нарисовать проект на салфетке.


Дополнительно в России существует проблема, которую я у дизайнеров называю "девочка из хрущевки". Как-нибудь проедусь и может даже с проектами студентов архитектурного о том, как дети, явно живущие в 30 квадратах, пытаются накидать проект на 300. Спойлер: выходит фигово и вообще не то.

Автор поста оценил этот комментарий

Они будут предлагать только квартиры, с которых могут получить процент. Услуги по подбору могут оказывать и оказывают некоторые дизайнеры. Если дизайнер не способен помочь подобрать квартиру, то я бы усомнился в его квалификации.

Вы уверены, что дизайнер интерьеров должен помогать подбирать квартиры? И вы уверены, что этим не занимаются риэлторы?

варианты с обдиранием хруща до состояния новостройки лучше сразу отмести.

Дальше мы выметаем (уже буквально) весь новодел последних лет. Поскольку жители хрущевок редко бывают богаты, ремонт, который там делается, обычно выполняют ужасающими материалами.

Планировка. То, о чем я писать тут не буду.

насколько помню из предыдущего поста, запрос именно и был в том чтобы в эконом-квартирах сделать эконом-ремонт, который будет выглядеть дорого.
А у Вас получилось: это не смотрим, то не смотрим, дешевые материалы не используем, перепланировки не делаем.
За большие деньги можно нанять риэлтора на подбор и дизайнера на дизайн-проект и архнадзор. Раскройте тему "из говна - конфетку", пожалуйста.

раскрыть ветку (1)
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

Вы уверены, что дизайнер интерьеров должен помогать подбирать квартиры? И вы уверены, что этим не занимаются риэлторы?

Да, уверен. Квалифицированные архитекторы и дизайнеры помогают с покупкой квартиры или земли.


Я не сказал, что риелторы этим не занимаются. Я сказал, что риелтор не заинтересован в подборе хорошего варианта никак. Он заинтересован в получении комиссии от 3% процентов с продавца, которые будут только с квартиры, которую продает именно он. Причем интересы продавца риелтор защищает тоже плохо. Потому что больше заинтересован в кол-ве сделок, чем в отстаивании цены. Да и не разбираются они в большинстве ни в чем, понятно, что за редким исключением, но в экономе таких нет. Это продажники, а не строители. Их рабочий день состоит из обзвонов и выкладывания объявлений чуть более чем полностью.

эконом-ремонт, который будет выглядеть дорого.
А у Вас получилось: это не смотрим, то не смотрим, дешевые материалы не используем, перепланировки не делаем.

Перепланировки делаем минимальные, потому что дорого. Дальнейшее я как раз пишу в данный момент. Вводную тоже хотелось просто.


Дорогие материалы и решения не всегда дороги чеком, если понимать, как это работает и из чего сделано. О чем и пойдет речь.


За большие деньги можно нанять риэлтора на подбор и дизайнера на дизайн-проект и архнадзор. Раскройте тему "из говна - конфетку", пожалуйста.

Найм риелта будет абсолютно плохой идеей почти всегда. Исключение - сложные сделки.


Найм дизайнера и надзора - это на самом деле довольно дешево. Дело не в сложности, дело в том, что если вы не занимаетесь квартирами постоянно, то скорее всего самостоятельно просто потратите гораздо больше денег.

показать ответы
Автор поста оценил этот комментарий

Простоит то простоит. Только вот отсутствие параллельных стен и шумность меня немного напрягает.

раскрыть ветку (1)
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

В кирпичных шумоизоляция нормальная. Панельки обязаны ей больше распредкоробками и прочими общими подрозетниками.


Параллельных стен почти нет и почти не было нигде. Строят по допускам для несущих конструкций, которые писались как раз из соображений "простоит", а потому какие-то там 10 сантиметров расхождения параллелей нестрашны.


Я в целом не сильно радетель за хрущи, просто на мой вопрос "о чем написать?" был дан ответ, который и превратился в заголовок. Потому и начал с "возможно стоит все же продать". Но иногда и правда просто продать не получится.

Автор поста оценил этот комментарий

А разве не качество этих самых хрущевок главная проблема?

раскрыть ветку (1)
DELETED
Автор поста оценил этот комментарий

У хрущей (кирпичных особенно, которые местами брежневки) такая кондовая технология строительства, что как бы их не строили, оно пол века стояло, еще век простоит, если коммуникации поменять (и не из-за качества, а просто время пришло).

показать ответы