Ипотека в Люксембурге⁠⁠

Промелькнуло несколько постов о том, что фьють и 10 лет пролетают незаметно, а редкие попытки протестовать и заявления о том, что можно горы свернуть за это время поднимались на смех. Приблизительно столько времени мне понадобилось чтобы купить своё жильё в Люксембурге от вынашивания плана и накопления до получения ключей, но о бо всём по порядку (осторожно, традиционно простынка текста).

Чем дольше жил с родителями, тем навязчивее становилась идея самостоятельной жизни и приобретения собственного жилья. Стоимость аренды в Люксембурге - конская. Однушка в центре столицы с коммунальными - 1.5к евро, студия 1.2к, комната - 800. Почти всегда агенство является посредником заключения сделки и берет за услуги месячную стоимость аренды. При заселении ты также оставляешь залог владельцу в размере 2-3 месячных аренд, после съезда залог вернуть крайне сложно, владелец всеми правдами и неправдами будет отсрочивать и в конец концов сошлётся на то, что деньги ушли на ремонт после тебя. 5-6к чтобы просто заселиться? Ну нафиг, лучше выплачивать ипотеку в размере аренды, но жилье останется твоим раз и навсегда. На практике так и вышло, что ипотека + коммунальные ниже стоимости аренды, подробнее о расходах, в том числе на жилье можно почитать тут (https://pikabu.ru/story/zhizn_v_lyuksemburge_s_finansovoy_to...)

Условия получения ипотеки следущие:

- Первичный взнос в размере 15% и больше от стоимости жилья. Пожалуй это самый трудновыполнимый пункт, так как средняя стоимость квадратного метра 5.5к и стоимость нормального жилья начнётся от 400к.

- Наличие бессрочного контракта и прохождение испытательного срока

Размер максимального кредита с процентами и расходами на все услуги равен 40% от вашей существующей месячной зарплаты * на длительность ипотеки в месяцах.

То есть получая минимальную зарплату в 2.2к евро и накопив 10к вы сможете позволить купить себе студию в захолустье на окраине страны за ~190к c максимальной длительностью кредита в 30 лет, выплачивая 750 евро. Да и нет таких низких цен в стране в принципе. Существуют удобные калкуляторы, где можно прикинуть максимальный размер кредита, играя с переменными.

Выход я видел только один, копить как ошалелый и стараться увеличить зарплату из года в год рвя жопу на апельсиновые дольки и повышаясь по карьерной лестнице.

Мне 29 лет, накоплено 50к, зарплата 3к, середина 2016. Найдена информация, что государство выдает премию после покупки первого жилья в размере ~4к (ага, эта сумма пойдет на мебель и бытовую технику), кроме того покрывает часть процентов. На данный момент государство участвует в выплате моей ипотеки в размере 116 евро ежемесячно, как долго продлится эта халява - не знаю, каждый год я оформляю декларацию о доходах и пока подачу кислорода не перекрыли). Также банк предоставляет бесплатно административные ипотечные услуги лицам до 30 лет, вместо положенных 2к. Ну, думаю, могу расчитывать на 350к кредита, плюс и куплю себе 100 метров, буду жить поживать и добра наживать, сейчас выберу квартиру и заселюсь. Твёрдо решил обзавестись жильём до юбилея. Никогда я так не заблуждался.

За 400к можно купить 100 метров только где-нибудь в гребенях, в доме ровеснике второй мировой. Я непременно хотел обосноваться в столице. Терять 2 часа дороги из дома на работу и обратно, что на общественном транспорте, что на авто - надоело. Кроме того, большинство потенциальных работодателей всё равно находилось бы в столице, даже если поменять работу. И не в старом доме, где отопление на мазуте, а электропроводка и канализация требуют капремонта.

Недвижимость не продается частными лицами, все только через агенство, которое берёт 2-3% от стоимости с продавца. Это грабёж, но полностью исключает кидалово, так как агенство берёт на себя всю административную деятельность, включая сотрудничество с официальным нотариусом, который в свою очередь сопровождает сделку, проверяет законность, переоформляет собственников, заряжает 3к за услуги, оплачивает покупатель.

Многие считают, что на цены на недвижимость в Люксе раздут пузырь, который когда-нибудь обязательно лопнет. Я так не думаю, спрос намного выше предложения, не только для покупки, а даже для аренды. Многие компании открывают филиалы для низкого налогообложения, привлекают сотрудников, а те приезжают с семьями. Люксембург - достаточно привлекательное место для жизни.

Приводит это к тому, что агенты недвижимости - ленивые жопы, которые получают коммиссию за минимум усилий. Они не будут искать нравящийся вам вариант, так как получают десятки звонков по каждому объекту по инициативе самих клиентов. В случае аренды устраивают показ первому десятку, предоставляют данные владельцу, владелец выбирает на своё усмотрение одного из кандидатов (обычно самого состоятельного) и подписывает контракт.

В случае продажи хорошие варианты уходят в течение дня. Объявление на сайте появляется в 8 утра, я звоню в 9 и просмотры уже не назначают, так как набралось несколько десятков желающих один из которых обязательно сделает предложение, которое понравится владельцу. Стоимость в объявлении стоит 500к, например. 30 человек в течение дня смотрят квартиру, кто-то "подумает", кто-то изъявляет агенту волю о покупке и делает предложение. 490к, 500к, 505к, 510к. Да-да, бывает предлагают и больше, так как владелец продаст лучшему предложению, а может упереться рогом, передумать и не соглашаться вообще. Дальше подписывается договор о купле-продаже "compromis de vente" владельцем и покупателем. После этого если одна из сторон попытается соскочить, то попадёт на 10% от стоимости жилья, кроме ситуации, где покупателю 3 разных банка отказали в ипотеке.

В общем мало того что толковых предложений раз-два и обчёлся, так их еще и разбирают мгновенно. Несколько месяцев я мониторил несколько площадок объявлений по несколько раз в день не доверяя смс оповещениям, иногда ходил на просмотры, просто чтобы получить понимание рынка и чего я сам хочу от жилья. Критерии определил простые, квартира, в столице, дом построенный в 2000х годах, потолок бюджета 400к, не нуждающася в ремонте, с внутренней парковкой. В идеале с 2 спальнями, но бюджет не позволял.

И вот наконец - удача, 68 метров, здание 2002 года, цена 399к в центре столицы, личное парковочное место внутри дома.

Весь день звоню агенту и настаиваю на просмотре сегодня же, тот сбрасывает, отвечает вялыми смсками что на другом объекте, но в конце коцов назначает время в конце рабочего дня. Зайдя в квартиру я почувствовал - моё и напрямую спросил у агента, какое лучшее предложение было на нынешний момент?

- 380к

- Даю 390к, звони владельцу и спрашивай согласен ли

- Cогласен

На следующий день был подписан договор о купле-продаже с фигурирующей стоимостью в 390к, с которым я отправился в банк. Сначала в один, затем во второй, потом в третий, в каждом из которых мне либо делали какое-то предложение по ставке, либо отказывали. Показывал каждому из банков предложения конкурентов, выторговывал ещё лучший процент. В конечном счете кредит был выдан на 30 лет и разбит на 2 равные части,  часть - фиксированная процентная ставка 1.80% с пересмотром каждые 10 лет и плавающая ставка 1.85%.

Кроме того обязательным условием стало страхование жизни на сумму 70к евро длительностью 30 лет, которое обошлось в дополнительные 1.5к расходов.

Часть с плавающей ставкой можно возмещать досрочно в любое время, с фиксированной - только по истечению промежутков 10 лет, в противном случае серьёзная пеня.

Прошло почти 2 года, а похожее жилье стоит уже 460к, договор о котором уже подписан, не успел я просто поискать объявления.

Как в последствии выяснилось, владелец дома умер, а наследники хотели как можно быстрее разделить между собой выручку от продажи, начальная стоимость за квартиру была 460к, затем уменьшена до 430к, а я обнаружил объявление аккурат в момент очередного уменьшения до 399к. Вот так я копил 10 лет, а купил квартиру за один день.