В комментариях к недавнему посту об ипотеке в очередной раз расцвели мифы о том, что сначала выплачиваешь проценты, что после половины срока рефинансировать кредит смысла нет, так как проценты уже все выплачены, что аннуитетные платежи придумали, чтобы людей обманывать. И так далее.
Это сподвигло меня попробовать рассказать как работает кредитный процент. Для какого-то это очевидные вещи, не обессудьте. Но вдруг кому-то пригодится.
И так. Допустим, мы берем в ипотеку 1 000 000 (1 миллион) рублей под 12% на 1 год. Беру один год, чтобы график платежей был покороче. Принципиальной разницы здесь нет. Будем пользоваться вот этим ипотечным калькулятором.
Сначала разберем аннуитетные платежи.
Действительно, платеж по процентам сначала большой, а в конце совсем маленький. Но почему так?
Упрощенно можно воспринимать кредит как аренду денег. Когда вы арендуете квартиру, вы ежемесячно платите за ее использование ту сумму, о которой договорились. Здесь то же самое.
В самом начале вам дали миллион. И через месяц вы должны заплатить 12% годовых за пользование этим миллионом. По смыслу получается так:
Платеж по процентам = Сумма основного долга * Годовая ставка / Количество дней в году * Количество дней в прошлом месяце.
Считаем, 1 000 000 * 0.12 / 365 * 30 = 9863,01369863014.
Сравните с графиком платежей. Сходится ведь? В конце месяца вы выплачиваете эти деньги за использование своего миллиона. И кроме этого погашаете немножко основного долга. В нашем случае платеж по основному долгу 78985,78. То есть в следующем месяце вы пользуетесь уже не миллионом, а 921 014,22 рублей. Это значит что? Что в следующем месяце платеж по процентам будет чуть меньше (в этот раз за 31 день):
921 014,22 * 0.12 / 365 * 31 = 9386,77506410959. Сравните с графиком платежей. Опять сходится.
И так далее. Обратите внимание, никаких будущих процентов тут нет. Исключительно проценты за реальное пользование деньгами.
Давайте теперь посмотрим на то же самое, но с дифференцированным платежом.
Обратите внимание, платеж по процентам в первый месяц совпадает с прошлым графиком. Почему? Потому что принцип тот же самый. Вы платите за реальное использование денег. Дальнейшая разница возникает от того, что платеж по основному долгу намного больше. Соответственно, в следующий месяц вы заплатите проценты с меньшей суммы.
Формула одна и та же. И в ней по сути только три параметра. Остаток основного долга, ставка по кредиту и количество дней. Значит, как мы можем снизить платежи по процентам? Мы можем рефинансировать кредит под меньший процент и тогда результат перемножения параметров будет меньше. Мы можем снизить остаток основного долга с помощью досрочного платежа и тогда в следующий раз мы будем платить за обладание меньшей суммой.
Если вы взгляните на таблицы выше внимательно, то увидите, что основная разница между аннуитетным и дифференцированным платежом заключается в темпах погашения основного долга. Но разве не мы сами определяем темпы погашения основного долга с помощью досрочек? Разве мы не можем с помощью досрочных платежей превратить аннуитетный график платежей в дифференцированный? Для этого в рассматриваемом случае всего-лишь нужно вносить досрочки, чтобы погашение основного долга составило 83 333 рубля в месяц.
Аннуитетный платеж на самом деле выгоден для клиента. Он обеспечивает меньший ежемесячный платеж, чем снижает риски. Если у вас всё хорошо, никто не помешает вам вносить досрочные платежи. Но если что-то пойдет не так, то вы всегда можете отказаться от досрочки и платить по графику.
Банк своим графиком задает вам минимальную планку. Но реальные темпы погашения основного долга и соответственно начисляемые на него проценты определяете только вы.
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs13.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/16183210881975574.jpg)
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs13.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/1618321089176094378.jpg)
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs13.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/1618321090199947236.jpg)
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs12.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/1618321092148059309.jpg)
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs13.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/1618321093153789127.jpg)
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs13.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/1618321094145141729.jpg)
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs13.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/161832109613071742.jpg)
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs13.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/1618321097128883079.jpg)
![Моя девушка-суккуб [My Succubus Girlfriend]. Эпизод 31. Тетрадь Комиксы, Перевод, Перевел сам, Anime Art, Merryweather, Длиннопост, My Succubus Girlfriend](https://cs12.pikabu.ru/post_img/2021/04/13/8/1618321098122345185.jpg)
чёрный день может охватывать многих клиентов, а также затронуть и банки,
тем самым банки защищают себя? когда говорят не гасить ипотеку досрочно?
Смотрите, вы взяли ипотеку. Соответственно у банка появился следующий актив - чувак, который ежемесячно платит, скажем, 20к на протяжении 25 лет. Соответсвенно, под это дело банк может выпустить бумагу, которая условно говоря означает, что с этих 20к владельцу бумажки перепадает 10к. Чем больше у банка досрочно закрытых ипотек, тем менее привлекательны такие бумаги (потому что ими неудобно спекулировать). Поэтому да, не выплачивайте досрочно, конечно.
рабство, просто рабство
Альтернативные способы обзавестись своим жильем есть? Я бы с удовольствием послушал))
У меня 30 лет и 53 тысячи. Сразу вешаться?))
Соизмерять силы нужно. Ну и ещё понимать одну важную вещь: 50 штук сегодня и 50 штук через 10-20-30 лет - это две большие разницы.
Главное дожить до этих 10-20-30 лет. )
почему вдруг в банке нельзя стало попросить? :)
Все долгосрочные обязательства - взаимовыгодные.
У меня и знакомые и я сам многократно пользовался - звонишь, в банк, договариваешься о смещении срока, поясняешь ситуацию, можно даже график переписать. А потом фиксируешь это письмом. Точно так же работает с накопительными страховками, кредитками б приличным лимитом и всем прочим. А советовать - "копите, на годовой платеж, не госите досрочно, а то вдруг у вас ежемесячные платежи меньше станут и вам их легче будет гасить" это совет от какого-то начинающего эффективного менеджера банка :)))
спасибо за разрешение))
интересно посмотреть на ситуацию, когда у тебя платеж 100 тр/месяц и ты копишь идеальный 1 200 тр чтоб "подстраховаться". Вместо того чтоб сделать этот платеж 80тр в месяц. А в итоге остаешься с проблемами, прожираешь "подушку безопасности" и все равно идешь договариваться, только в условиях, когда ты год безработный, без подтвержденых доходов и банк действительно смотрит на тебя как на ненадежного. И им похуй, что ты год платил не работая, "помогал им".
А вот если ты гасил с опережением и при наступлении проблем сразу пришел договариваться, то еще вчера, а не год назад ты был нормальный плательщик, ты еще не тот неудачник, что год не может найти работу. С тобой еще хотят говорить.
Банк не может своим решением забрать квартиру, сначала будут суды и разборки. И банку это нафиг не надо обычно. Ему удобнее с тобой договориться.
Да, я из тех кто много раз брал ипотеку и даже "попадал" на валютную ипотеку в кризис. Но не ходил с Плакатом "ПАМАГИТЕ НАС АБМАНУЛИ", а пошел в банк и получил сначала каникулы, потом конвертацию, не по идеальному курсу, но зато под идеальный процент. сила в переговорах, а не в мотивационных речах "копите и выглядите красиво перед банком до последнего, пока не сдохнете". моя практика никак не согласна с твоей теорией :)
Этот момент бывает в договоре обговаривается. К примеру я когда в сбере брал ипотеку, то там было прописано, что если день платежа на выходной день приходится, то переносить на след. рабочий день.
Так что зависит от договора.
Пф, в России можно годами не платить ипотеку, хуй выселят. А если платить по три рубля, то и не годами, а десятилетиями.
всмысле не выселят? пнут под жопу в какую-нибудь гнилую развалюху к клопам и делов то
Ну тут либо совсем не на что выехать, либо найти дыру в границе
Был знакомый, тоже так думал и переселили его из центра в хуево-кукуево
Как правило, банкам этот гемор с торгами и просрочкой на ипотеку и приставами совсем не нужен. Если у человека нормальная кредитная история и случилось какое-то обстоятельство, то нормальный банк вполне пойдёт на уступки, вплоть до ипотечных каникул на несколько месяцев. Если банк ебанутый, то через суд, можно вполне себе скинуть долговую нагрузку и уменьшить проценты. Выход всегда есть. В комиксе показан какой-то гротеск ебанутый.
ну в альтернативе ты бы просто снимал за ту же сумму +-
Шутка не про ипотеку, а про приют от банка. Ну да ладно...
Не смешно. Чтобы вы больше понимали в чем ирония данного комикса. В США действует программа за контролем над бездомными животными. Если в нашей стране действует система отлов-стерилизация-отпустили, то там при поддержке таких международных организаций как PETA (People for the Ethical Treatment of Animals) действует система отлов-лечение-усыпление при невозможности передачи животного новому хозяину. То есть животное попадает в отлов, оттуда в приют, где его лечат и ищут новую семью, и после определенного срока усыпляют. Как долго необходимо подыскивать семью бездомному животному? Вопрос сложный, но все думают что это как минимум пара месяцев. Чтоб вы понимали - PETA это такая организация по защите животных, которая рекламирует натуральные безопасные корма, проводит акции в защиту животных, выступает против ношения мехов и натуральной кожи, всячески себя пиарит. Как они сами заявляли в своих приютах они усыпляли только старых и больных животных, однако, когда их обвинили в насильной эфтаназии и провели обыски в штаб-квартире выяснилось что усыплению подверглись более 90% животных поступивших в приюты, и нашли книгу регистрации которую к тому моменту не успели уничтожить, в которой было указано что из 290 животных поступивших в приют - 245 были убиты в течении первых суток с момента поступления. Тысячи животных.
Зато комикс освещает эту тему.
Я за их политику, потому что бродячие собаки грызут взрослых и детей. За 8 мес 300 тыс пострадали, 30% дети.
Да понятно что черный юмор.
Давайте только не будем устраивать псиносрач.
Речь ведь не только о собаках. Я не считаю что оставлять на улицах бродячих собак правильно, но неужели вы считаете что всех животных попавших в отлов нужно сразу усыплять? Не оставив шанса найти новых хозяев, не дав времени найти старого хозяина если животное просто сбежало и потерялось? Усыпить, например, потому что не красивый и будет сложно пристроить. В США ежегодно усыпляют около 1,5 млн. животных попавших в приют (670 000 собак и 860 000 кошек).
Кстати очень интересная кабала эта ваша ипотека.
Человек вбухал в нее кучу денег. Но если чуть просрочил, то остался без квартиры, денег и еще остался должен еще больше чем раньше.
А банк при этом имеет его квартиру и все настоящие и будущие деньги.
Продажа идет с аукциона. Так что цена будет почти рыночная. Если они попробуют в сговор (хотя ХЗ как это провернуть с публичным аукционом) - подаешь на них в суд, экспертиза оценивает рыночную стоимость, сделка идет в обратку.
А проценты тебе никто не вернет, ты пользовался чужими деньгами, за это и проценты...
Только есть еще хитрожопые банкиры. Которые устраивают аукцион за окраине Зажопинска, ровно в полночь, с уведомлением всех заинтересованных через газету "Омский эмигрант". А потом пишут бумагу, что "никто не пришел, цена снижена на 20%". Два раза повторить - и вот тебе двукратное снижение цены.
Вообще-то все аукционы устраивают не банкиры, а исполнительная служба, аукцион электронный и находиться в открытых источниках. Другое дело, что есть активы, которые требуют длительной продажи. Банкам самим не выгодно продавать по низкой цене, поэтому в банках есть отделы по продаже залоговой недвижимости, если ты добровольно передаешь на продажу, то цена с тобой согласовуется.
Нету. Есть процедура торгов, они не могут проходить без надлежащего уведомления владельца, и происходят они на государственной площадке.
Нету. Есть процедура торгов, они не могут проходить без надлежащего уведомления владельца, и происходят они на государственной площадке.
Что значит могут продать дешевле, они так и сделают)
теоретически ты можешь пойти на опережение и продать за нужную сумму. погасить остатки ипотеки, разницу себе в карман.
а если проебланить, то возможно и такое
Как продать недвижимость в залоге?
С разрешения банка. У меня есть такой пункт в договоре
Оплата процента разве не противозаконна?
Выплаченные проценты обычно превышают основной долг.
Бред. Банк продает квартиру и если она продана дороже чем сумма задолженности, то остаток возвращается ипотечнику.
Ну вы дайте кому нить несколько миллионов на 20 лет.
Юридические истории #138: Залог и ипотека. Развязка
Такое только в комиксах бывает.
это не так работает. В посте пиздеж обычный.
У одной знакомой бабы мужик забухал по черному. Опустился на самое дно. И тогда она решила с ним расстаться, но их вместе крепко держит ипотека. Она пошла в банк поинтересоваться нельзя ли хотя бы ноле остаться. Ей сказали нет. Если она хочет досрочно разъебаться с ипотекой, то останется без квартиры и будет должна еще больше чем эта квартира стоит. Ей сказали, что самый лучший расклад это добить ипотеку штатным способом, а потом продать квартиру и поделить с мужем в их долях. Тогда она останется и без долгов и при деньгах.
А если перестанет платить, то будет еще хуже чем досрочное погашение.
банк не идет навстречу.
Ипотечные договоры изначально слишком кабальные.
Берешь квартиру за 3 лимона, в течении срока отдаешь 6+.
При просрочках сумма увеличивается до безобразия.
Так вот согласно договору ты отдашь 6+ при любом раскладе, даже если захочешь погасить досрочно.
Это значит даже если тебе дадут продать квартиру по рыночной цене, то за ипотеку не расплатишься этими деньгами.
Проценты насчитают на весь срок который планировался. Оттуда и 6 лямов
бля хорош пиздеть, а. Ты хоть ипотечный договор в глаза то видел?
никто не будет гасить твою ипотеку.
Через 30 лет ты отдашь сумму которая превышает стоитмость квартиры в 2+ раза
Мужичок там потеряв ключи ломает дверь. Испражняется не просто мимо унитаза, а мимо туалета. Постоянно блюет где попало. когда валяется в пьяном угаре - ссытся и срется в штаны.
Нигде не работает, ипотеку не платит.
В квартире жить жить невозможно.
Менты разводят руками - судитесь, не их проблемы. Мужик равноправный собственник если в дом не пускают, дверь ломает никто его не останавливает, имеет право ломать.
Баба платит ипотеку и снимает жилье, еще у неё двое детей. Работает на 3 работах. Ей есть когда ходить и решать проблемы. Тем более у банка ты вряд ли что-то выпросишь без грамотного юриста и хождения по судам.
Добровольно тебе банк не даст продать квартиру и погасить ипотеку досрочно, а на решение проблем нет ни сил ни времени ни денег.
На данный момент ей дали калькуляцию при которой она продает квартиру и остается должна банку пару лямов. При стоимости квартиры в 3 лимона.
Отказаться ты можешь, но не от ипотеки. То есть мужик получит всю квартиру в собственность, а жена будет должна по ипотеке
Комментарий для плюсов
Что значит "вдруг"?
Красненькое это ведь плюс, да?
Красненькое-это уже созрело.
Крсаненткое – когда спотыкаешься на лестнице и падаешь.
Красненькое — это надо к врачу сходить провериться