Два дома на участке ЛПХ. Юридическая практика строительства на сельхозке

Два дома на участке ЛПХ. Юридическая практика строительства на сельхозке Строительство, Стройка, Загородный дом, Дом, Нарушение норм ИЖС, Личное подсобное хозяйство, Законодательство, Длиннопост

Т.к. я занимаюсь технадзором и строительством домов, мне часто задают вопросы о размещении дома на участке и о возможности строительства дома на сельхозке или других категориях земель. Если кратко, то в большинстве случаев на сельхозке строиться можно,  и дом благополучно зарегистрируют. Другой вопрос, что при таком строительстве часто есть ограничения на застраиваемую площадь участка, а также на тип строения (то есть, не всегда дом можно зарегистрировать как ИЖС).


Недавно подписчик обратился с вопросом по технадзору и заодно задал интересный вопрос - можно ли построить два дома на участке с назначением ЛПХ (категория земель - земли поселений, вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства).

Важно понимать, что если участок ЛПХ является полевым, огородным и не входит в границы поселения, то строить на нём нельзя даже сарай. Более того, в некоторых случаях его нельзя даже обнести забором. Единственный выход в данной ситуации это установка временного строения (шатёр, юрта) или строительство дома на колёсах - т.к. никто не может запретить вам парковаться на своём участке. В случае с ЛПХ на землях поселений строиться можно. Но можно ли построить два дома на участке?

В п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" указано, что приусадебный земельный участок может использоваться в том числе для возведения жилого дома. Вопрос количества жилых домов, размещаемых на одном земельном участке, этим законом не регламентируется. Других нормативных актов, запрещающих строительство двух и более жилых домов на земельном участке ЛПХ, в действующем российском законодательстве нет.


По одному из споров в определении Верховного Суда РФ от 16.10.2018 № 5-КГ18-206 по делу о правах собственности на самовольную постройку указано следующее:

Разрешая спор по существу и отказывая З. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве", с. 49 Градостроительного кодекса РФ, приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", пришел к выводу о том, что на земельном участке с разрешенным видом использования "для личного подсобного хозяйства" допускается возведение единственного жилого дома.

С данным выводом суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.

Но судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла вывод судов первой и апелляционной инстанции не соответствующим требованиям закона.


Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Данным классификатором в том числе предусмотрены следующие виды разрешенного использования:

- для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей));

- выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;

- размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений);

- для ведения личного подсобного хозяйства (размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей);

- производство сельскохозяйственной продукции;

- размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве", а также приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 устанавливаются пределы эксплуатации земельных участков с позиции вида разрешенного использования. При этом вопросы, связанные с определением количества жилых объектов, возведение которых допускается на земельном участке, ими не регулируется.

Такой вывод сделал Верховный Суд РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя в том числе градостроительные регламенты. Согласно ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в частности, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Пунктом 4 ч. 1 ст. 38 Градостроительного Кодекса РФ установлено, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.


Поэтому именно максимальный процент застройки земельного участка применительно к каждому конкретному случаю имеет определяющее значение для решения вопроса о возможности построить два и более жилых дома или иных строений на одном земельном участке.

Как обычно, готов ответить на вопросы в каментах или лично, контакты в профиле.