Даже после дела Долиной покупатель может остаться без квартиры — новый пример⁠⁠

Результат рассмотрения дела Долиной в Верховном суде развернул целый пласт судебной практики по одинаковым ситуациям: когда продавец после сделки оспаривал ее в суде, ссылаясь на мошенников, и получал квартиру обратно. Формально продавец обязан был вернуть деньги, но это уже другой вопрос — и далеко не всегда так и было. Недавно одно похожее дело дошло до Конституционного Суда, который сделал неоднозначные выводы.

Что случилось?

Гражданка Б. приобрела квартиру. Внешне все выглядело весьма благопристойно: хорошая квартира, рыночная цена, никаких следов мошенников, один взрослый дееспособный собственник в относительно молодом возрасте.

Мужчина недавно прошел развод с женой, но и это никого не смущало — квартира была его личной собственностью, купленной еще до брака, поэтому бывшая жена не могла претендовать на нее при всем желании. Казалось бы, никаких рисков.

Был только один момент: в квартире до сих пор были зарегистрированы бывшая жена и несовершеннолетний ребенок. Но продавец утверждал, что они снимутся с учета после сделки, а если нет — то снять их с учета по суду не составит труда новому владельцу.

Заключили сделку, передали деньги. Сразу же возникла небольшая проблема: бывшая жена с ребенком выписываться не спешили. Тогда Б. подала иск в суд о прекращении за ними права пользования квартирой.

Что решили суды?

В суде бывшая супруга продавца заявляла, что бывший муж ее вообще обманул, о продаже она не знала и была вынуждена выселиться из квартиры с ребенком, когда туда заехала новая владелица.

Однако в деле были доказательства, что на самом деле бывшая жена с ребенком в квартире уже давно не живут и что о продаже она знала. Были представлены документы и переписка, где продавец обещал передать часть денег от продажи квартиры бывшей жене и ребенку.

В итоге суд первой инстанции иск удовлетворил: женщину с ребенком признали утратившими право пользования, так как права собственности на квартиру они не имели и там не проживали. Апелляция это поддержала.

Однако мать ребенка добилась, чтобы в дело вступила прокуратура и защитила права ребенка. Так и вышло: прокурор подал встречный иск.

В итоге в кассации все перевернулось с ног на голову. Дело направили на новое рассмотрение, где за бывшей женой и ребенком не только признали право пользования квартирой, но и вообще договор купли-продажи признали недействительным, так как сделка была заключена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ).

Что сказал Конституционный суд?

Тогда Б. обратилась в Конституционный суд, где решила оспорить конституционность самой этой статьи. Она считала, что данная статья позволяет несправедливо оспаривать сделку из-за того, что в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, который в ней вообще не проживает и собственником не является.

Однако КС заключил, что ничего противозаконного тут нет: отец (продавец) сам виноват, что продал квартиру, зная, что там зарегистрирован его ребенок, у которого нет другого жилья. Это как раз и нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего, за которого государство вправе вступиться даже при наличии родителей.

В итоге в удовлетворении жалобы отказали, а решение о признании сделки недействительной осталось в силе (Определение Конституционного суда от 14 октября 2025 г. № 2616-О).

По идее, продавец должен вернуть деньги — но вернет ли, это большой вопрос, так как в ходе этого дела он параллельно подал на банкротство.