Что будет с ценами на недвижимость когда завершится "СВО" - анализируем историю!
Военный конфликт с Украиной рано или поздно закончится и меня интересует, что будет с ценами на недвижимость после его завершения. Я проанализировал историю и выяснил, что происходило с ценами на жильё в России ДО и ПОСЛЕ кризисов последних 10 лет.
Почему я интересуюсь сейчас недвижимостью?
2 июля у меня заканчивается вклад в СБЕРе по ставке 23% годовых. Банки сейчас активно снижают ставки по депозитам и средняя доходность вкладов уже опустилась ниже 19%. Очевидно, эта тенденция продолжится.
В июле у меня будет выбор - либо перекладывать капитал в депозит под 15-17% (а может ещё ниже), либо искать другой способ сохранения денег от инфляции. Склоняюсь к тому, что нужно потихоньку уходить из вкладов, в них уже нет перспективы и приобретать реальные активы - недвижимость!
Мой капитал
На данный момент мой капитал превышает 8.8млн р, причём он разделён на две части:
Половина всех денег находится в депозите (под 23%)
Другая половина в дивидендных акциях
Эти деньги приносят мне пассивный доход - около 100тр в месяц в среднем (проценты с депозита и дивиденды с акций).
Свой портфель акций я планирую и дальше пополнять, инвестируя 2 раза в месяц в соответствии со своей стратегией. Но вклады для меня были лишь временным местом парковки денег. Депозитов за 20% годовых скоро не будет, да их и сейчас уже сложно найти по такой ставке без соблюдения специальных условий банков. Поэтому я всё больше смотрю на недвижимость!
Правда ли что цены на недвижимость всегда растут?
Если посмотреть на динамику роста цен новостроек и вторичек в России за последние 5 лет, то данные такие:
За 5 лет, несмотря не череду кризисов (пандемия, СВО), цены только росли и эта статистика похожа на правду, потому что в 2018г я купил новостройку за 2.4млн р, сейчас могу продать её примерно за 9-10млн р. Но меня интересует, что будет с ценами на жильё дальше.
Что происходило с ценами на недвижимость при окончании прошлых кризисов?
Я живу в Подмосковье, поэтому анализ буду делать на основе данных по ценам квартир в моём регионе.
За последние 10 лет в России произошло 3 серьезных кризиса:
Санкции (2014–2016) на фоне присоединения Крыма
Коронавирус (2020–2022)
СВО (2022-....)
Я проанализировал цены на недвижимость за период с 2013г по настоящее время и отметил кризисы:
Как видите, цены на вторичку снижались лишь 2 раза с 2013г, на новостройку только 1 раз. В целом, какого то сильного влияния кризисов на стоимость недвижимости я не заметил. Т.е. квартиры не дорожали в разы при начале кризиса и не дешевели при его окончании или наоборот.
Цены на квартиры стабильно росли всё время, но новостройки дорожали быстрее вторички - с 2013г цена 1 кв м вторички выросла на 294%, тогда как новостройки на 580%!
Другие полезные статьи и отчёты по инвестированию можете найти в моём ТГ-канале телеграм-канале, подписывайтесь!
Что будет с ценами на недвижимость дальше?
По прогнозам Гильдии риэлторов Москвы и экспертов Дом.РФ, жильё в МО будет дорожать как минимум на величину инфляции в 2025-2026г, т.е. примерно на 10% в год.
Но есть и более жесткие прогнозы, из-за снижения темпов застройки (в 2025г объём строительства сократится на 27–38%), высокого спроса на фоне перетока денег с депозитов (когда ставки по ним снизят) в недвижимость и ограниченного предложения, в следующие пару лет квартиры могут вырасти в цене на 30-50%.
Ещё один важный фактор, который сигнализирует о дальнейшем росте цена на недвижимость - это рост зарплат:
Согласно прогнозам Минэкомразвития, за следующие 3 года зарплаты россиян вырастут на 51%, а следовательно, квартиры могут подорожать на это же значение!
Заключение
Я думаю, когда ставки по вкладам снизят и они потеряют свою привлекательность, у людей на руках окажутся крупные суммы денег, которые надо куда то вложить. Будет два основных варианта - либо фондовый рынок, либо недвижимость, следовательно, я жду роста и того и другого.
Если говорить о рейтинге доходности разных активов за 20 лет, то московская недвижимость сейчас приносит столько же прибыли, сколько наш рынок с учётом дивидендов (12.8% среднегодовых):
Поэтому, одна из моих целей - иметь актив для диверсификации капитала в виде московской недвижимости и я работают над этой задачей. При появлении конкретных результатов поделюсь ими на канале, думаю, многим эта тема будет полезна и интересна.