Продолжение поста «Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника»

С полгода назад написал пост в котором выражал недоумение и возмущение, тем что обыватели играют на бирже: Ответ rav1 в «Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника»


И там же предсказывал крах российской бирже через месяц после выборов.


Срок вышел, признаю экономист, биржевик, политолог, футуролог, египтолог, гинеколог — из меня плохой.


Еще с коллегой поспорил, пришлось бутылку выставлять:

Продолжение поста «Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника»

Готов покраснеть.


@MrFuryan,  @rav1,  @MiPeFi,  @msergeyn, @kazas31, @vpupkinrkng, @ZZYbeR, @Dmitrys88, @nexti22rus, @TroNL,

@artemsheih, @tigroutka, @Piratinec, @iweasel, @SilentAnger, @redneckBEAR, @pontileimon,

@Ephreytor, @Affobazol, @ashortega, @Pyzhikov, @ashortega, @Renso, @Nik0504, @alexannin,

@ezerath, @FAQMR, @UnZeroStaff, @Tincturae, @Novus.Dess, @vitonics, @Tincturae, @samsay21,

@Mr.Sandeman, @MiPeFi, @polly7, @faddistr, @redneckBEAR, @Az09Az09FSaved, @ace13,

@kino12345678, @Valera.vlz, @mdemon, @Managin, @fathergorry, @BepT0JIeT, @Dmitrys88,

@DolinEA, @orleek, @Nik0504, @EvilScottsman, @JohnnyGibbons, @gydrotech, @xorxor,

@expert1502, @rav1, @MpakPM,

Показать полностью 1
75

Ответ rav1 в «Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника»

Что я говорил с первого дня, как вы пришли в мой офис? В этом бизнесе есть три способа выжить: будь первым, будь умнее, или обмани. (С)Предел риска

Последние годы идёт какой-то бум инвестирования. Причем, уже занимаются этим люди более чем с скромным доходом.

Ответ rav1 в «Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника»

Т.е. реально приходится видеть абсурдную ситуацию, когда люди с зарплатой менее 50 тыс. рублей РФ, сидят и обсуждают какой брокер лучше. Кто-то проходит какие-то обучения у Тинькова, кто-то боится пропустить конференцию Apple потому что у него акции куплены.

Есть известная байка про Джозефа Кеннеди (отец президента США Джона Кеннеди), перед обвалом рынка ему удалось удачно закрыть позиции на бирже, и этому даже придуман термин: "Joseph Kennedy Moment", а поймать этот момент, ему якобы удалось, благодаря диалогу с чистильщиком обуви, который поинтересовался его мнением насчет курса акций.


Повторюсь это байка: Ищите первоисточники — однако отлично передает суть: биржевой пузырь перед тем как лопнуть будет втягивать всех до кого дотянется.


И если пример с Кеннеди это не показатель, то есть отличный показатель: ГКО. Была такая тема в 90х, государство выпускало облигации, доходность по которым была 40-140%. Только вот как говорят злые языки, участвовать в этой теме, допускались только избранные и минимальный пакет стоил 1 миллион рублей. А вот в 1998 сначала снизили до 100 000р. и самое главное: возможность прикупить ГКО дали всем желающим, а также дали крупным игрокам свободно выводить деньги за границу.


Всегда поражала идея т.н. "пассивного дохода". Т.е. ты не обладаешь, ни какими-то связями, ни какой-то инсайдерской информацией, не вкладываешь ни ум, ни волю, не время, а только лишь деньги и предполагаешь получать некий гарантированный доход.


Т.е. предполагается, что есть некий источник который известен широкому кругу лиц, гарантирующий доход, и неограниченный во времени и объемах инвестиций, а самое главное: и из которого ты всегда можешь вынуть свои вложения — но это же бред.


Есть люди поумнее и побогаче тебя, и могут взять кредиты в практически неограниченных объемах. Они найдут такой источник и задействуют все его ресурсы раньше тебя.


Представление о таких сказочных источников это явная неадекватность, а неадекватность это явная причина потерять деньги.



UPD: Получилось несколько голословно в стиле: "Покайтесь, ибо грядет!". С другой стороны, даже если что-то произойдет, любители инвестиций могут сказать: "Да, сейчас нехорошо, но через 10-20 лет будет хорошо". Давайте так: 19 сентября 2021 года у нас выборы гос. думы. Ронять российскую биржу до этого срока или не дадут, чтобы народ проголосовал как надо или наоборот уронят незадолго до выборов, чтобы народ проголосовал как надо. Предлагаю вернутся к обсуждению, скажем к 19 октября 2021 года. И тогда уже будем посмотреть, сколько выиграли нынешние инвесторы.

Показать полностью 1 1

Ответ на пост «Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника»

Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника

Я знаю что мой пост удалят, так же как удалили комментарии в 5 из 6 тем про акции и фондовые рынки на ютубе в течении 5 часов. Я так понимаю, что авторам не нравится правда, которая может мешает искать наивных ребят, плохо дружащих с реальной математикой.

Так приступим. Вот реальный график ипотеки . Глядя на него мы видим- "эй, чувак, ты должен нам отдать за 31 месяц 2 229 тысяч, но мы простим тебе 1 431 тыс, если ты сейчас отдашь нам 797 тысяч. Так какой процент инвестиций должен быть, чтобы вкладываться на 31 месяц и это было бы выгоднее чем погасить сразу эти 797 тысяч? Ну примерно процентов 200.

ЖДУ ОТВЕТА  - что выгоднее -ГАСИТЬ ипотеку как можно скорее или "инвестировать" в этом случае?

И тот , кто написал пост, на который я ссылаюсь, сказал что он НЕ берет в расчет РИСК! Вы понимаете он не берет САМОЕ важное в инвестировании -РИСК. Ха-ха-ха.

Помнится как-то была честная передача про бизнес, ну там журналистка- скажите ребята куда бы мне вложиться чтобы получать гарантированно 12% годов. А в ответ все заржали, "если бы я мог гарантировано вложиться и получить 12% годовых- зачем бы я стал заниматься своим бизнесом, я бы жил на проценты"... и спросите а зачем банкам давать тебе ипотеку под 6,5% годовых, когда можно где-то ГАРАНТИРОВАННО получать больше.В банках что дураки сидят?

Ответ на пост «Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника»
Показать полностью 1
28

Инвестировать или гасить ипотеку? Взгляд ипотечника

Наткнулся недавно на популярное мнение, что лучше не начинать инвестировать накопления, пока не закроешь все имеющиеся кредиты, даже ипотеку.

Популярный инвест-блогер и писатель - автор "Хулиномики" Алексей Марков в одном из своих постов высказал мысль, что досрочное погашение кредитов - это безрисковая инвестиция средств под процент, равный проценту по вашему кредиту. И многие подхватили эту мысль и разнесли по интернету. Знаменитый (в определённых кругах) пикабушник @sngisback недавно посвятил пост в телеграм и стрим обсуждению этого вопроса.

Но верно ли это утверждение? (про инвестиции, а не про пикабушника)

Надеюсь, у меня получится развеять сомнения для тех, кто хочет начать инвестировать на фондовом рынке, имея ипотеку и тех, кто уже инвестирует и разрывается между вложением средств в фондовый рынок и досрочным погашением своих кредитов. Я, кстати, до недавнего времени, относился ко второй категории, разрывающихся.

С одной стороны, ожидаемая доходность инвестиций в российские компании из индекса Мосбиржи - 12.7% годовых с учётом дивидендов и налогов (на основании данных за последние 11 лет, если брать историю за 20 лет, то получится доходность более 18% в год, но жирные 2000-е прошли, поэтому будет ориентироваться на значение поменьше).


Ожидаемая доходность от вложений в акции американских компаний из индекса S&P500 - 9% в долларах. Но есть риски, хотя для долгосрочного инвестора они невелики. С другой стороны возможность инвестировать в собственные кредиты. Что же выбрать?

Короче, погнали считать. Есть у меня ипотека, платить ещё 10 лет, ставка 9% годовых. На первый взгляд вроде бы очевидно, что я если я заброшу на счёт лишние 1000 рублей, то ежемесячный платёж уменьшится на такую сумму, что это будет равно вложению этой 1000 под 9%, ещё и без рисков.

Открываю ипотечный калькулятор и вбиваю сумму кредита из головы. Допустим я взял 1 000 000 рублей под ипотеку на 10 лет под 9% годовых. Ежемесячный платёж 12 667,58 рублей.

Выставляю единоразовое досрочное погашение в размере 1000 рублей и смотрю, на сколько уменьшатся все следующие платежи:

Платёж снизился с 12 667,58 до 12 654,91 или на 12 рублей 67 копеек. За 10 лет (120 месяцев) ежемесячная выгода в 12,67 рублей суммарно принесёт


12,67 * 120 = 1 520,40


Итого вложили 1 000, получили 1 520,40... за 10 лет. Запомним эту сумму.


Чтобы посчитать доходность, разделим 1 520,4 на 1000


1 520,4 ÷ 1 000 = 1,5204


Прирост капитала в 1,5204 раза или доходность 52,04% за 10 лет ( (1,5204 - 1) * 100%).

Давайте посчитаем годовую доходность по формуле сложного процента, для этого возьмём корень 10-й степени (т.к. у нас кредит на 10 лет) из доходности

... и получаем годовую доходность ≈1.043 или 4.3%. А где 9%, под которые у меня кредит?

А давайте посчитаем на калькуляторе вложение 1 000 рублей под 9% годовых с капитализацией, для этого умножим 1 000 на 1,09 в десятой степени (каждый год прирост будет составлять 9% или сумма умножаться 10 раз (лет) на 1.09)

Получаем сумму 2 367 рублей, прирост капитала в 2.36 раза или доходность 136% за 10 лет.


Не верите в мою математику - вот расчёт в калькуляторе

Итого: при инвестировании с ожидаемой доходностью 9% годовых через 10 лет из 1 000 рублей я получу 2 300 рублей.

А при инвестициях в свою ипотеку, которая взята под 9% годовых, всего 1520 рублей. Что скажешь, @sngisback? :)


Почему так происходит? Дело в том, что проценты по кредиту вычисляются каждый месяц и зависят от суммы остатка долга, который постоянно уменьшается (в отличие от вложенного косаря). В первый месяц банк начисляет 9% на долг в 1 000 000 рублей, во второй месяц уже на сумму (1 000 000 - сумма погашенного долга за 1-й месяц = 994 729,68) и т.д.


Даже инвестиция без капитализации принесёт больше, чем инвестиция в ипотеку (1900 рублей против 1520).


Именно поэтому я считаю, что инвестировать при наличии ипотеки можно и нужно! При этом не стоит забывать про создание подушки безопасности и про то, что ожидаемую доходность можно получить только на длительном горизонте времени. Ведь доходность - штука непостоянная, в отличие от кредитного платежа.


Надеюсь, было не скучно.


Телеграм-канал автора: https://t.me/pdohod


Всем удачных инвестиций!

Показать полностью 7
Отличная работа, все прочитано!