Сообщество - Лига Недвижимости
Добавить пост
753 поста 3 969 подписчиков

Популярные теги в сообществе:

7475

Вы в домике

Вы в домике
172

Я бы вернул бывшим хозяевам, если бы не их подлость с долгом

Купили старую, убитую квартиру, полную хлама, но по хорошей цене. На сделке нам предоставили поддельную справку об отсутствии долга за капремонт. А именно долги в фонд капремонта, по закону, переходят следующему хозяину. За остальные услуги — не переходят. Долгов было почти на сто тысяч рублей. Когда вскрылась вся правда, я собирался писать заявление на предыдущих хозяев, но от растерянности потерял эту поддельную справку — единственный вещдок. Попытки поговорить с бывшим хозяином не увенчались успехом. Юристы нам тоже дали понять, что ничего мы не добьёмся. Пришлось оплатить долг в полном объёме. Сразу после сделки, хозяин, как бы шутя, сказал, что в этой квартире бабушка, сходя с ума, спрятала все свои золотые украшения. Но его жена, расстроившись, на это сказала: "Да украли их — племянник поживился. Но, если что-то найдёте, пожалуйста, верните". Я уже забыл об этом разговоре, но, когда стал выбрасывать старую мебель, то диван решил разобрать, чтобы забрать деревянные бруски от него на дачу. В диване между пружин лежал небольшой мешочек с кольцами, серьгами, цепочками. Обща масса — 136 граммов. Пока оставил, лежит. Понадобится — сдам.

29

Дела ипотечно-риэлторские

Покупаем с женой как созаёмщики квартиру в новостройке, в другом регионе.

Естественно ипотека. Покупкой руководит риэлтор, которая когда-то помогла с покупкой-продажей квартир у обширного круга подруг жены, и всё было супер-пупер. Сейчас риэлтор переехала в другой регион, где собственно и покупается квартира по её наводке.


И вот вопрос, который меня напрягает. Якобы при покупке в другом регионе нормальной практикой является отправить все документы для регистрации сделки в МФЦ застройщику. Для этого делается доверенность на застройщика "по вопросу государственной регистрации в установленном законом порядке Соглашения об уступке права требования и переводе долга по Договору № _____ участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу:____________________________, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «*» и Обществом с ограниченной ответственностью «*»".


В процессе регистрации ещё надо будет сообщить застройщику код из СМС от ГосУслуг для подтверждения...


Объяснение этих телодвижений такое - у нас в регионе всего один МФЦ, который занимается межрегиональными сделками и там очереди, неадекватные сроки, и прочие ужасы.


Вот скажите, реально такая практика с доверенностями существует?

Показать полностью
32

Немного веселого из жизни риелтора

Где-то чуть больше месяца назад ко мне обратилась знакомая женщина с просьбой продать ее квартиру - ну я такой ок, давайте и в общем работаем. Квартиру вроде в ПН забирают (надеюсь), но расскажу прикол.


Стоя я значит недавно возле подъезда, жду покупателей на просмотр (по телефону говорил с девушкой, допустим с Алисой), держу входную дверь (собственник в возрасте, а у меня ключей нет, домофон не работает, а дергать ее не хочется, да и холодно).


И тут заходит в подъезд девушка, проходит мимо меня, а я всматриваюсь в нее - думал покупатель. Она ловит мой взгляд и далее такой диалог:


-Вы ко мне?

--Добрый вечер, а вы Алиса?

-Вы потрахаться?

-- (я чуть не потеряв дар речи) Нет, я Алису жду


Собственнику естественно сказал что у них тут проститутки живут, до сих пор со смехом вспоминаю)

30

Как я помог продать квартиру по цене выше рынка, которую не могли продать 10 месяцев, а агентство предложило меня кинуть

Хочу рассказать о своем крайне негативном опыте сотрудничества с агентством Монолит, я риелтор. Работал в агентстве П24, но ушел на себя и только по знакомым. Не навязываюсь, просто предлагаю помощь и всячески стараюсь выбить лучшие условия для своих клиентов. При этом соблюдались все стандарты качества. Договор не подсовываю, работа на доверии.


Действие происходит в городе Чебоксары.


Я занимался продажей 2к квартиры в центре, площадью 76 метров за 6.800 (мы готовы были торговаться до 6.500-6.600, потому-что этажем ниже была аналогичная квартира, чуть хуже по состоянию за 5.900) - Президентский бульвар 33, данная квартира продавалась с ноября 2021г, продавал ее собственник и Монолит, но все ограничивалось только показами, т.к., цена квартиры была выше рынка. Я тогда приводил пару человек, еще было дело в апреле, но объектом не занимался.


И вот в августе 2022г решил взяться за объект целиком, т.к., собственникам это уже надоело, но я предупредил что цена высокая, но взялся. В итоге зная что объект давно продается. Был приглашен фотограф от агентства, чтобы выставить квартиру в максимально выгодном свете. Была изучена инфраструктура и продумано описание почему именно эту квартиру должны купить. Проведен анализ рынка среди аналогичных продаваемых и проданных квартир. Квартира была размещена на Авито, ЦИАН, Домклик, Яндекс.Недвижимость, Домофонд. Информация о квартире была передана знакомым агентам и агентствам.


За неделю было всего 2 звонка, но там я сразу понял что это просто посмотреть и вот наконец звонят покупатели, которые очень заинтересованы. Ответив на все их вопросы договорились на просмотр, на котором все всем понравилось и закрепились задатком. Собственники были очень рады что вот, ну наконец-то продали, сказали мне что жаль что раньше ко мне не обратились, на что я просто улыбнулся. Покупатели были с риелтором от Монолита - Ольгой (Ольга очень грамотный специалист), как оказалось с которой я ранее пересекался, были знакомы и оказалось что имеется общий друг. Т.к., у нас была сложная сделка - собственники продавали и сразу же покупали себе квартиру, т.к., дети и нужно было все сделать быстро, то договорились с Ольгой кто какие задачи делает. Собственники хотели рассчитаться со мной сразу же с задатка, но я отказался, сказал что давайте после сделки. В сделке было 2 банка, 1 нотариус, ну и маленькие дети.


Для собственников я же начал подыскивать объект для покупки, обзвонил несколько подходящих вариантов, все разузнал, но они остановились на своем варианте - 3к квартира, площадью 82 метра на Хмельницкого 51. Данную квартиру продавал как собственник, так и Монолит, цена 7.600. И вот здесь начинается самое интересное. Осень 2021 года аналогичные квартиры там стоили в районе 5.500, в январе цена была уже 6.100-6.500, рассказав об этом собственнику я сказал что цена за квартиру очень высокая. Это же муравейник в 20 этажей с автономом, но выбора особо не было из-за сроков. При этом в ДКП цена за квартиру была бы не 7.600, а 4.500, что мне очень не понравилось, когда об этом мне сообщили мои клиенты.


Параллельно мы подготовили с Ольгой документы к сделке, я предложил знакомого нотариуса, но потом выяснилось что он не подходит и Ольга оперативно нашла другого. Нужно было так же ускорить органы опеки, где я обзвонил 3 знакомых агентства с данной просьбой, но со стороны Монолита помощь была найдена, как мне сообщила Ольга.


И ТУТ НАЧИНАЕТСЯ ЖЕСТЬ!

И вот я занимаюсь подготовкой и неожиданно мне звонит Елена Андреева Павловна (информация взята из открытых источников) со своим руководителем из Монолит, 3к которой мы покупаем и в грубой форме интересуется почему я не занимаюсь подготовкой к сделке по покупке их 3к квартиры. Я такой о_О, в смысле, а чего так грубо? Я к сделке по 3к отношения не имею, но если надо - сделаю бесплатно. Они начинают заливать про юридическое сопровождение, пусть платят 40 тысяч, либо готовь документы сам. Я им сразу намекаю что слушайте, я могу все сам сделать, давайте документы, вы же ничего не предоставили, а сразу грубите и наезжаете. У вас не вся сумма в ДКП, мне это не нравится и я могу сделать так, что мы будем выбирать другой объект. А когда я сказал что я работал в Перспективе 24, так они еще и гадостей про Перспективу и их юристов наговорили, что ленивые, ничего не делают, ничего не могут. Я удивился такой грубой манере общения, словно человек недавно только пришел в эту сферу - никакой этики. Карочь Монолит обиделся, но на встрече в ВТБ Елена не подала виду и общалась нормально. Пришла она кстати туда с Ольгой, скорее всего у нее толком не было опыта в подобных сделках.


Монолит понял что развести не получится, сказали что перезвонят и пропали. Для справки, что касается юр. сопровождения и чистоты сделки по квартире:

-Была проверена агентством Монолит когда агентство взяло квартиру в продажу

-Была проверена банком, под залог которой банк выдавал ипотеку

-Была проверена нотариусом, которому заранее были отвезены необходимые документы.


И почему я должен делать договор, когда указывает в ДКП 4.500 вместо 7.600 клиент Монолита с целью скрыть доходы и уклониться от налогов, тем самым усложняя всю сделку? Я в шоке. И давайте немного математики.

Мы продали 76 метра (центр города, кирпич, индив) за 6.650

Мы купили 82 метра (почти центр города, монолит-кирпич, автоном) за 7.600

В ДКП сумма 4.500, 3.100 передавались наличными


Поясню почему не вся сумма - квартира была получена собственником вместо денег, как оплата за услуги электрика, но она собственнику была не нужна и он решил ее продать. Естественно налогов он платить не хотел, но т.к., квартира менее 5 лет в собственности, то обязан заплатить, или же попробовать кинуть налоговую, договорившись с покупателями, указав не всю стоимость в ДКП.


Сделка по продаже 2к квартиры была разбита на 2 дня, сперва был Сбер и ВТБ, а на следующий день нотариус в 9.30 и Сбер. Но даже с адресом нотариуса Монолит напутал, дав не тот адрес. Это я узнал уже когда приехал туда в 8.45 и в 8.53 сообщил продавцам что адрес неверный, в надежде что продавцы еще не выехали. Но они приехали к 9 уже на другой адрес - были очень недовольны.


И вот, когда сделка была завершена, мне через день звонит один из продавцов (жена), типа куда я пропал, должны же рассчитаться - я ответил что не хотел звонить так быстро, чтобы не было впечатления что я к вам только из-за денег. Тут же мне продавец сообщает что так и так, вы же сопровождение нам не сделали, давайте сумму поменьше заплатим, а Монолит вообще предложили мне ничего не платить, а молча кинуть. Я не совсем понял что за сопровождение, ибо оно нужно только покупателю, а я занимался продажей. Ну и по сумме инициатором еще до продажи квартиры был продавец, что давай на берегу договоримся сколько платим если что. А договорились что 50.000 если я продаю квартиру за месяц, 100.000 если нужно будет больше времени и там будут серьезные расходы. Напомню что квартира продавалась собственниками и Монолитом с ноября 2021г, а я взялся в августе 2022г.


В общем жена собственника сказала что поговорит с мужем и перезвонит, в итоге на следующий день звонит ее муж, в грубой форме начинает меня обвинять в лени, что я вообще ничего не сделал, все сделала Елена с Ольгой (с Ольгой мы договорились что делаем все вместе, а какое отношение имеет Елена по квартире, которую я продавал - я так и не понял) и поэтому все, платить ничего не будем, звонить нам не надо. К 3к, которую они покупали - я отношения не имею и никаких денег оттуда брать не планировал. В общем вот такую свинью мне подложили коллеги по цеху, хотя коллегами назвать их сложно. Ольга же с Монолита, с которой мы делали сделку по 2к - была в шоке когда узнала о ситуации.


UPD:

Монолит все это отрицает что такое было, мало ли что мне сказали мои клиенты. Возможно просто думают что я дурак и доказать что в ДКП была не вся сумма не смогу - но об этом я имел документальное подтверждение в виде переписок в ватсап еще до сделки. И я ругался на свой телефон, что он постоянно записывал разговоры и мне приходилось потом все это чистить. Но в данном случае он меня спас.


А ссылка на объявление с Авито удалена, где как раз указана стоимость 7.600, но понятно что в базе у Авито данное объявление сохранено, согласно законам о хранении информации.


В налоговую на следующей, меня там уже ждут. По человечески они меня просили никому об этом не рассказывать, но я все же настоял.


UPD2:

Для тех кто думает что я ленивый. В понедельник и вторник у меня тоже была сделка, тоже 2 дня, тоже органы опеки, нотариус, ипотека и я был риелтором с обоих сторон, т.к., у покупателей его не было. Денег с них не просил, все сделал сам вместе с коллегой, которого я подключаю к сложным сделкам для подстраховки и плачу ему из своей комиссии. Квартира продавалась полгода (была тьма показов, звонков, переделаны были все фото, видео, разработана полная 3D планировка с обстановкой) и 2 раза собственники в последний момент поднимали цену (вот тут была жесть), но я молча довел дело до конца. Все довольны.


UPD3:

Просьба поднять пост в топ, пока не набежали адепты Монолита и не утопили в минусах.

Показать полностью

Земля в Крыму уже по 6 млн за 10 соток ИЖС. Подумой што происходит!

1156

Ответ на пост «Вопрос юристам»

Удалось таки побывать на месте ТС.
Сдавал частный дом, искал квартирантов.
Со мной связался мужик средних лет - юрист. Говорит, мы продали дом в области, нам нужно на год снять жилье, мол, заработаю, подкоплю и поедем на новое место жительства.
Год, так год. Приезжает машина с мебелью и очень старенькая мать арендатора.
Тогда я еще не знал, что мы с ней видим его глазами в последний раз.
Подписываем договор, меняем ключи на деньги и расстаемся.
Через месяц приезжаю за рентой и узнаю, что сыночка не было давно.
Старушка просит забрать холодильник в счет следующего месяца. Холодильник не работает. Решаем ждать пенсии, которая вот-вот случится.
Ни через неделю, ни через 2 денег я так и не увидел.
Допустим, я могу силой вытащить старушку на улицу, но что делать с целой кучей вещей???
Поход к старшему участковому закончился ничем:
«Вы не имеете права выгнать на улицу того, кого пустили в свой дом по договору аренды. …и плевать, что обязательства по нему не исполняются»
- а че делать?
- «ищите сына»

Искать человека из области в мегаполисе, как искать иголку в стоге сена.
Переговоры с юристами, полицией, попытки договориться со старушкой - все безуспешно.

Решительности к фатальным мерам добавил внезапно появившийся клиент на покупку дома (дом стоял на продаже по завышенной цене).
Уперся, «готов на сделку хоть завтра».

Попросил у него неделю и стал ждать, когда моя «квартирантка» покинет дом. 4 дня к ряду приезжал, пока не обнаружил, что дом пуст. Быстро сменил замки и со спокойным сердцем поехал восвояси.

На утро меня разбудил звонок.
Некая молодая девушка представилась секретарем какого-то районного депутата и начала требовать пустить старую женщину обратно в дом.
- Больше никого не пущу. Плавали, знаем.
- Вы понимаете, она ночевала в бане!
- Не понимаю, на каком основании она вообще проникла на территорию.
- На основании договора аренды…
- Вы готовы его мне показать?
- Он в доме.
- То есть у вас его нет?
- Нет. Она не носит с собой договор аренды.
- Извините, нам не о чем говорить.
..и положил трубку.

Через 30 минут позвонил сам депутат:
- Мы нашли родственников в области, которые готовы принять её к себе на ПМЖ с вещами, но это все через 2 дня. Может ли она переночевать 2 дня, а после, мы все погрузим в газель и избавим вас от этой проблемы.
- Нет. 3 месяца никто не оплачивает аренду.
- Мы оплатим 2 месяца (~14000₽).
- …и расписку напишете.

Пройдя в дом, я нашел договор аренды и уничтожил его.
Получив деньги и расписку, пустил бабульку в дом.
Через 2 дня, как и было обещано, приехала газель с молодыми ребятами, секретарша и родственники.
Загрузив грузовик, помахали друг другу и больше никогда не встречались.

Удалось ли им найти конченого сынка - история умалчивает. Надеюсь, он получил обратно весь дискомфорт, который доставил мне и своей матери.

Показать полностью

Основные ошибки при подборе инвестиционной недвижимости

Пожалуй, их совершает большинство начинающих инвесторов, особенно те, кто вступил на этот путь в одиночку.


Собрал для вас самые распространенные:

✔️Неверная оценка необходимого капитала для запуска

✔️ Завышенная оценка арендных ставок

✔️ Неучтенные расходы (налоги, УК, юристы, проект, содержание ипотеки на период ремонта и т.п.)

✔️Конфигурация объекта (возможности перепланировки и последующее узаконивание)

✔️Целевая аудитория при аренде

✔️Точка выхода


ЧТО ДЕЛАТЬ?

Взять листок, ручку и пройтись по следующему чек-листу:


✅ Оцените ваш реальный личный капитал для инвестирования

Не гипотетический, не в валюте, которую вы не хотите продавать, а вот прям реально сколько денег у вас на руках, которые вы готовы сейчас вложить


✅ Выберите стратегию приобретения

Под сдачу, флиппинг, под раскадастривание и т.п.


✅ Подумайте над доходностью

Сколько вам хочется получить с этого объекта? Как быстро?


✅ Стратегия сдачи (если под аренду)

Долгосрок/посутка


✅ Рынок (новостройка или вторичка)


✅ Статус объекта (квартира или апартаменты)


✅ Узаконивание

Насколько для вас это принципиально?


✅ Срок ожидания объекта (для новостроек)

Сколько вы РЕАЛЬНО готовы ждать сдачи объекта?


✅ Целевая аудитория

Как выглядит ваш потенциальный арендатор? Студент? Менеджер среднего звена? Семейная пара?


✅ Требования к локации

Москва? Область? Развитость инфраструктуры


✅ Ипотека

Специальные условия, маткапитал, военная ипотека, господдержка.

Важно здраво оценивать свое положение: плохая кредитная история, ИП с нулевыми оборотами и т.п.


✅ Точка выхода

План Б, на случай если вы не сможете платить по ипотеке в период ожидания объекта


Безусловно, это лишь малая часть вопросов, которые мы разбираем с инвесторами, но даже это поможет вам сформировать первичную картину.


Еще больше полезной информации по инвестированию в недвижимость в моем ТГ канале: https://t.me/Vs_javadzade/154

Показать полностью
Отличная работа, все прочитано!