punisher9191

пикабушник
поставил 887 плюсов и 976 минусов
отредактировал 3 поста
проголосовал за 3 редактирования
26К рейтинг 2 подписчика 2939 комментариев 68 постов 10 в горячем
1 награда
5 лет на Пикабу
119

Агенты по недвижимости

Ситуация с риэлторами стара как мир, но наболело что ли...

Иногда я оказываю услуги по сопровождению сделок с недвижимостью. Нет, не как риэлтор. Я по профессии юрист. Обычно приходят продавец и покупатель квартиры, которые сами нашли друг друга, договорились о цене, иногда даже какую-то часть денег передали, а что дальше делать - не знают. Я за скромное вознаграждению готовлю документы к сделке, собираю пакет документов для ипотеки, веду в МФЦ, рассказываю о нюансах и т.д.

Сегодня ко мне пришла семейная пара, немного пожилая, видимо хотят на будущее купить небольшую квартиру подрастающему ребенку, маленькая хрущевка-однушка, небольшая ипотека. Квартиру нашли на Авито, ответил, как ни странно, собственник, который переехал в соседний город и поручил одному из риэлторов продажу. Про него и будет мой рассказ.

Пара ко мне пришла уже после беседы с этим товарищем, который пытался у них получить наличкой задаток за квартиру по никем не удостоверенной доверенности. Кстати, в доверенности черным по белому написано "без права получения денежных средств". Они от всех этих дел, конечно же, в шоке. Также риэлтор просил за свои услуги с покупателей деньги. Какие услуги? Не знаю, наверное за то, что он удосужился исполнить обязательства по агентскому договору перед продавцом.

В общем, рассказал на каких этапах сделки эта пара может потерять деньги (попросту говоря, как их могут "кинуть"), и они попросили сопроводить их сделку, присутствовать на всех переговорах, проверить документы, при необходимости подготовить документы в нормальном виде. Я согласился помочь и решил для начала позвонить этому риэлтору, к счастью (или к сожалению) мы с ним знакомы. Надо было его слышать. Он был крайне недоволен, что его будут проверять. "Да зачем ты лезешь, надо будет я тебя спрошу, это мои клиенты" и в таком духе. Если отбросить эмоции, то посыл риэлтора был такой: если они мне не заплатят за "услуги", я им квартиру не продам. Очень распространенная ситуация, кстати. Доношу эту новость до своих клиентов, они, конечно, расстроились, но поделать ничего не могут, и цена квартиры, и ее состояние им очень понравилось. Решили они заплатить риэлтору. Что-то делать в этой ситуации опасно, есть большая вероятность из-за последующих действий риэлтора сорвать сделку.

Кстати, клиенты выбрали очень интересный банк для получения ипотеки. В нем берут "комиссию" за выдачу кредита. Под ней понимается сопровождение сделки, составление документов, оценка квартиры и т.д. Небольшой оффтопик: зеленый банк тоже начал этим грешить, начал навязывать свои "юридические" услуги.

В итоге получается, что за сопровождение сделки будет заплачено 4 раза: два раза риэлтору, один раз банку и один раз мне.

Почему я не свяжусь с собственником квартиры, спросите вы? Как показала предыдущая практика, это бессмысленно, он уже заплатил риэлтору деньги вперед и это будет выглядеть как будто я пытаюсь переманить себе клиента и взять с него деньги еще раз. Хотя цель моей работы состоит в том, чтобы обезопасить покупателей от еще большего обмана со стороны риэлтора и банка, и минимизировать риски сделки.

Вот так одна маленькая "прокладка" увеличила стоимости квартиры на несколько десятков тысяч рублей. Это, к сожалению, не единичный случай, и что делать в этих ситуациях простым гражданам не очень понятно.

-21

Ответ на пост «Голосовые сообщения» 

Если кто раньше не знал, создатели голосовых сообщений вполне продумали варианты их прослушивания, в т.ч. в общественных местах: голосовые сообщения можно слушать через разговорный динамик, если поднести телефон к уху, как во время разговора.

14

Выделение членам семьи долей в квартире, приобретенной с использованием средств маткапитала

Прочитал пост, в очередной раз убедился в низкой правовой грамотности людей и, как не удивительно, людей (специалистами язык не поднимается их назвать), работающих с недвижимостью.

Немного ликбеза с юридической точки зрения. Сам достаточно давно работаю с недвижимостью, имею высшее юридическое образование, часто общаюсь и с нотариусами, и с регистраторами Росреестра. Помимо этого, где-то 20-30% работы занимают дела судебные.

Итак, по сути темы. Есть 3 вида сделок: устные, совершенные в простой письменной форме (мы так машины продаем и заказываем изготовление кухонного гарнитура) и нотариально удостоверенные сделки. Нас интересует 2 последних вида. Некоторое время назад соглашение о выделении долей в квартире, приобретенной с использованием средств маткапитала (далее по тексту будет просто соглашение) можно было оформить без нотариуса в простой письменной форме. Сейчас в большинстве регионов прекращают такую практику, можете пробовать сами составлять, ничего не потеряете, МФЦ не имеет права отказать в приеме документов, но будет сопротивляться (не полагайтесь на инспекторов МФЦ и их консультации, они осуществляют только прием документов по отработанным схемам, шаг в сторону - сбой системы). Если регистратора Росреестра не устроит, он приостановит госрегистрации сделки и скажет, что необходимо заверить соглашение у нотариуса. А заверять вот зачем. Я не буду вдаваться в частные случаи, иначе получится много текста. Покупая квартиру и оформляя ее на одного из супругов, юридически, в большинстве случаев, вы получаете совместную собственность супругов, а соглашением вы обязаны сделать общую долевую собственность, т.е. изменить режим собственности супругов с совместной на долевую. А это ни что иное, как раздел совместно нажитого недвижимого имущества, который по семейному кодексу, подлежит нотариальному удостоверению. Не могу сказать, как будут обстоять дела, когда доля квартиры останется в совместной собственности супругов, как советовал один из комментаторов, в судебной практике такого не встречал, но федеральное законодательство обязывает оформлять именно общую долевую собственность всех членов семьи на жилое помещение.

По размеру долей. В законе действительно нет указания, какие доли выделять, но есть Верховный суд, который закрыл этот вопрос. Делятся поровну только средства материнского капитала, остальная стоимость квартиры - это ваши деньги, определяйте в них доли по своему усмотрению. Кто-то советовал брать кадастровую стоимость для расчета. Я же рекомендую брать стоимость из вашего договора купли-продажи, она явно больше кадастровой и доли детей будут меньше. Иными словами, делите сумму маткапитала на стоимость квартиры, получившуюся цифру делите на количество членов семьи. Округляете в большую сторону, чтобы получилась правильная дробь. Это минимум, который нужно выделить КАЖДОМУ члену семьи, меньше нельзя. Остальное на свое усмотрение.

Кто проверяет, выделил ты доли или нет? Конкретного органа нет, обычно это делает прокуратура. У них 2 варианта: если квартира ещё в наличии, обяжут через суд выделить доли, а если использовали средства маткапитала и продали без определения долей - взыщут средства маткапитала обратно.

Категорически не рекомендую делать договор дарения долей, который в большинстве случаев можно сделать без нотариуса, ибо ваши детки при продаже квартиры скорее всего попадут на ндфл.

И на последок свои мысли о маткапитале. Тема злободневная, денег не хватает, недвижимость дорогая. Я бы не использовал средства МК на покупку недвижимости. Сумма небольшая, а проблем создаёт множество. Начиная от выделения долей и оплаты работы нотариуса (хотя я против них ничего не имею), до огромного геморроя при расторжении брака и раздела имущества, ведь средства маткапитала это не общие совместные деньги, это субсидия государства, она по общим правилам не делится. Если есть возможность, лучше тратить маткапитал на иные нужды.

Если остались вопросы, спрашивайте в комментариях. Коллеги-юристы, критикуйте, пообсуждаем.

-24

Лечение подобного подобным

Вот вы говорите, что гомеопатия это лженаука, что разведение воды доказывает существование параллельных вселенных и что принцип "подобное лечится подобным" вообще ни в какие рамки не лезет... а сами опохмелятесь!

6162

Предложение по "баянам"

А что если добавить волшебный тег "баян", присвоение которого лишает автора на получение рейтинга от данного поста? Тег может присваиваться как автором, так и модератором. Старые, но смешные посты будут выходить в горячее и развлекать аудиторию, но на них перестанут кармодрочить.
Отличная работа, все прочитано!