Очередной отчёт о технадзоре щеледома перед покупкой. В общем, история обычная - молодая семья ищет загородный дом для жизни. Часто в ипотеку или привлекая кредитные средства при покупке. В самом печальном случае - продавая квартиру. И общается с жизнерадостными риэлторами, у которых даже после пожара "дом в идеальном состоянии".
В данной ситуации риэлтор тоже не сломал наш стереотип - сказал, что у дома нет никаких проблем и мы можем его осматривать как хотим, всё замечательно.
Внешне домик выглядел мило. Этакий Подмосковный мини-хоггвардс, возрастом 12 лет. Построенный из бруса, что сразу настораживает. Но вдруг его строили гении? Гарри Плотник и команда? Да и к тому же, дом утеплён изнутри и отделан сайдингом снаружи.
Первое, что бросается в глаза - это конструкция крыши. Понятно, что эркер требовал какой-то кровли, но идея собирать снег с четырёх скатов на внутренней стене его башни - это гарантия намокания стены и возможной протечки крыши. Логичнее было врезать крышу эркера в основную крышу. Но сделано именно так.
Узкий проходик между скатом "кукушки" и стеной эркера явно подходит только для отвода воды. Сугроб снега поселится за этой башенкой надолго. В левом нижнем углу видно, что геометрия кровли нарушена, скат изогнуло "пропеллером".
И это мы ещё не вошли в дом. Но пока рано. Посмотрим, что с фундаментом. МЗФЛ. Цоколь из бетонных блоков. В одном месте отмостка треснула пополам, а цоколь вроде бы цел. Но приглядевшись, обнаруживаем, что в остальных местах глаз радует кладка бетонных блоков на раствор, а в месте, где треснула отмостка, цоколь полностью заштукатурен. Ок, наверно есть чего скрывать. Давайте залезем в подпол... Упс, подпол высотой более 40 см - необслуживаемый. То есть, в случае аварии или проблемы, нужно либо пилить пол, либо выбивать блок из фундамента. Удобно. Хорошо, заглянем через продухи... Кстати, их тоже недостаточно. Прямо скажем, мало не то, что по нормам, но и по здравому смыслу. Их всего два. Хотя на фото строящегося дома их несколько больше. Но остальные закрыты декоративными панелями цоколя. Не хватило денег на вентрешётки у хозяев щелехоггвардса, видимо. Или решили, что они сами будут решать, сколько продухов оставлять :)
А ведь количество продухов в цоколе - это расчётная величина. Её легко вычислить, если прочитать мою статью Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?
Дырочки, прямо скажем, небольшие. Но мы пролезем, не в такие места пролезали! И видим, что справа вверху шов кладки разошёлся, блок отделился. А слева внизу угол осыпался - наверно, центральную стенку цоколя решили отлить прямо по грунту.
Состояние перекрытий тоже интересное - черновые полы посерели от времени, а лаги белые, новые. Хотя про замену перекрытия нам никто не говорил. Ну, ладно. Стесняются, может. Зайдём внутрь.
Гарри Плотника внутри не обнаружено. Зато ощутимо выгнуты полы по центральной линии дома. Такое часто встречается когда пролёты цоколя достаточно велики, а лаги пола получают нагрузку по центру пролёта сверху. Но в данном случае ситуация иная. Видим, что геометрия дома нарушена - местами визуально виден наклон потолка к внешним стенам. Предусмотрительный риэлтор поставил рядом с дверями коробки и другие препятствия, чтобы мы постеснялись их закрыть. Но, когда речь идёт о миллионах и тем более, не моих, я совсем утрачиваю стыдливость. Ни одна дверь не закрывается нормально. Некоторые чиркают по полу и с трудом влезают в косяки, а некоторые вообще не входят. Ибо косяки приняли форму ромба. Упс. Щелехоггвардс накренился.
Окно на мансарде не выдержало давления от перекоса и лопнуло. Показательно, что лопнул фиксированный стеклопакет. Открывающаяся створка имела запас и давления на неё не хватило.
Из окошка открывается вид на козырёк привходовой веранды, со следами работы острыми предметами и тупыми тяжёлыми людьми, которые скалывали лёд с мягкой кровли. Это тоже вопрос - если на крыше образовался лёд, значит теплопотери от дома такие, что смогли растопить на ней снег, при том, что снизу открытое продуваемое пространство. Впрочем, если щеледом дал крен на 3 см, вся его конструкция превратилась в продуваемое решето. Зато, "как деды жили" и "дом дышит"!
Кабели незателиво провели под отделкой, проткнув пароизоляцию и утепление. Да и пофиг. Ну и, нарушение ПУЭ - прокладка проводки в гофре закрытым способом в горючих материлах. Конечно, большинство делает именно так, но если бы это была единственная проблема.
Отливы по периметру дома заломило морозным пучением. Это означает, что гидроизоляция стыка отмостки и цоколя отсутствует. Рано или поздно, отмостку поломает и причудливо выпучит.
Резюмируя. Полы в доме имеют уклон от центральной оси 1 см на 1 м. Это означает либо подъём фундамента по центру, либо проседание по стенам. Нарушение геометрии прослеживается далее везде - в дверных косяках, в прогибе крыши, в выпучивании отделки стен. Технически возможно вывесить дом на домкратах и устранить прогиб перекрытия. Но без капитального ремонта фундамента это дорогое мероприятие поможет до первой зимы.
Фактически, дом находится в аварийном состоянии. И чтобы привести его в нормальное состояние нужно более углублённое обследование цоколя, а также желание хозяев Щелехоггвардса рассказать настоящую историю дома, а не легенду о знаменитом волшебнике Гарри Плотнике и его друзьях, построивших этот замок для круглогодичного проживания на века.
К сожалению, часто моя работа заканчивается отчётом о том, почему людям не подходит понравившийся дом. Но я утешаю себя тем, что спас их от больших финансовых потерь. Гораздо печальнее, когда технадзор заказывают после покупки и приходится констатировать грустные факты, прогнозировать дальнейшие деструктивные события и прикидывать затраты на восстановление, если оно вообще рентабельно.
Если вам нужен совет по выбору загородного дома, контакты в профиле. Бесплатно консультирую по вопросам загородного строительства или выбора недвижимости. Сложные вопросы, требующие от меня погружения (аудит проекта дома, проверка договора, проверка подрядчика), а также обследование дома перед покупкой, после покупки, выявление причин, повлёкших за собой возникновение проблем, консультация с выездом на объект - платно.
Если дом покупается на последнюю ипотеку и на технадзор денег не осталось, советую прочитать мой пост Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца - он убережёт от выбора явного хлама.
