WhiteCatUfa

WhiteCatUfa

Пикабушник
поставил 0 плюсов и 0 минусов
Награды:
5 лет на Пикабу
134 рейтинг 52 подписчика 0 подписок 2 поста 1 в горячем

Повести уфимского риэлтора. История 1 - "травматическая"

История №1

К нам обратился клиент, чтобы мы ему помогли получить ипотеку, а после подобрали квартиру. Денег у клиента на первоначальный взнос у клиента не было, хотя кредитная история была шикарной. Банк без проблем одобрил 2 млн, и по условиям кредитного договора надо было вносить 400 000 собственных.


В этом случае есть своя схема по завышению стоимости квартиры: т.е. оценщик оценивает квартиру в 2 400 000 при реальной стоимости в 2 000 000, а остальное – это уже, как говорится, «дело техники». Кстати, об этой схеме банки сами в курсе, и перед выдачей кредита служба безопасности проверяет квартиру на реальную стоимость по своей внутренней оценке.


Сильно завысить стоимость не удастся, поэтому изначально ищутся квартиры со стоимостью ниже рыночной на 10-15%. Как правило, эти квартиры неспроста продаются ниже рыночной стоимости – в них есть свои изъяны и их надо проверять «под микроскопом»


После упорных поисков мы нашли несколько вариантов и предложили их клиенту. Клиент от первых двух сразу отказался ввиду «убитости», а вот третья ему понравилась. Мы связались с продавцом – это оказалась молодая мама с 14-летним сыном. Их интересы представлял риэлтор – бойкая девушка с начальными навыками цыганского гипноза-)). Например, манера общения была такая: подойти, посмотреть в глаза добрыми глазами, и тихим вкрадчивым голосом грамотно налаживать контакт. К счастью, мы обладаем иммунитетом к добрым глазкам.


Мы запустили процесс проверки документов: разрешение роно было, выписка была чистая, без обременений, сделка долевая – т.е через нотариусаи т.д. Но почему-то продавцы тянули с предоставлением справок о долгах. И не зря - выяснилось, что долг по коммунальным платежам составлял БОЛЕЕЕ 400 000 рублей! Естественно, никакой речи о задатке или авансе мы не рассматривали, поэтому убедили продавцов подписать соглашение о взаимных штрафах при отказе от сделки. Мы за свой счет провели оценку квартиры, получили одобрение в банке на сделку.


Поведение продавца–девушки настораживало: то согласна, то абонент недоступен. Интуиция подсказывала, что девушка не хочет продавать свою квартиру, хотя риэлтор с той стороны убеждала, что все в порядке. Мы еще раз досконально проверили историю квартиры, вроде все чисто. Порекомендовали собственнику сходить к участковому и проверить квартиру на «наркопритонность» и криминальность (может в ней убили кого-то). Вроде все в порядке.


За 2 дня до сделки продавец говорит, что передумала, пропадает на 2 дня, а потом выходит на связь и говорит, что согласна. ПРИ ЭТОМ она лежит в больнице с переломом ступни!!! Но «пойдет на сделку с гипсом на костылях и на обезболивающих». Мы в шоке!!! Наш клиент-покупатель тоже! А вы бы как поступили в данной ситуации на месте покупателя?


Дело пахло жареным…Первым делом мы запросили, чтобы продавец предоставил справку от психоневролога и нарколога. К тому же сделка так как долевая, регистрировалась у нотариуса и он тоже выступал гарантом действительности сделки, в том числе, что продавец отдавал отчет своим действиям и действовал добровольно, сделка не была кабальной. (Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, фактически гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документам)


В итоге, мы в приезжаем на сделку, встреча назначена у нотариуса. Продавец-девушка приезжает на сделку на Порш Кайне!!! У нас повторный шок – вроде долги по квартире в 400К, сама тоже на мажорку не тянет. Из машины выходят 2 двухметровых бритых амбала из девяностых в кожанках и выводят под ручки в на костылях нашего продавца с гипсом на ноге.


Заходим на регистрацию, начинаем оформлять документы. В этот момент наши юристы-безопасники скидывают информацию по риэлтору продавца (пробили по сарафанному радио). Оказывается, риэлтор со стороны продавца одновременно является сотрудником микрофинансовой организации а также коллекторского агентства одновременно-)))


Тут все встает на свои места. Путем нехитрых умозаключений мы приходим к выводу, что скорее всего, девушка-продавец заняла денег у МФО, не смогла рассчитаться и ее «настоятельно убедили» рассчитаться таким образом.


Мы отводим нашего клиента-покупателя в сторону и начинаем убеждать не подписывать сделку. На что наш клиент говорит «Вы че, я уже за оценку 2000 рублей отдал, я вас услышал, но я иду на сделку» В таком случае мы просим «Подпишите бумагу, что мы Вас предупреждали и действуете на свой страх и риск». Нам наш клиент отвечает, что подписывать ничего не будет, и вообще, он сделку и без нас сможет оформить. В итоге, документы подписываются, и покупатель с продавцом без нас уезжают в МФЦ сдавать подписанные у нотариуса документы(Многофункциональный центр, филиал Регпалаты – для незнающих).


Мы тем же днем заказным письмом отправляем нашему клиенту уведомление о том, что сделка высокорисковая и ее могут признать в дальнейшем недействительной и мы рекомендуем расторгнуть ее.


Что же получилось в итоге? Через 6 дней наш клиент получил документы в регпалате, принес эти документы в банк, получил кредитные деньги и оплатил их продавцу. Нам наше вознаграждение он тоже оплатил и даже оставил положительный отзыв о нашей компании-)). Кстати, уже прошло 1,5 года, он сделал ремонт, живет припеваючи. Надеюсь наши опасения оказались напрасными.


Хотя, я бы себе эту квартиру в тот момент ТОЧНО не купил, хоть она и дешевле на 400000 чем остальные. А вы бы как поступили?


Продолжение следует. Следующая история будет о том, как организовать драку в банке между 60-летними пенсионерами-))

Показать полностью

Основные способы обмана при продаже или покупке квартиры

Около 4-5% всех сделок, по статистике, проходят либо с нарушением законодательства либо с применением мошеннических схем. Кто-то из обманутых обивает пороги судов в поисках истины, а кто-то перебирается жить в коллекторы и приюты для бездомных.

Большинство махинаций проходит с использованием поддельных или просроченных документов. В наш век при наличии хорошего цветного принтера и ловких рук можно без труда изготовить любой документ. Причем на глаз отличить подделку от оригинала трудно будет даже специалисту.


Очень распространены «куклы» генеральных доверенностей на продажу и нотариальное согласие супруга на продажу совместной недвижимости, чтобы скрыть факт продажи от своих близких. Также часто подделывают справки об отсутствии задолженностей по платежам или об отсутствии прописанных. На моей практике, например, встречался случай, когда продавец пытался подделать справки об отсутствии долгов по квартплате, хотя потом выяснилось, что задолженность составляла более 250 000 рублей.


Часто бывает, что показывают клиенту один объект, а по документам продают другой. Для этого могут перевесить номера домов или квартир.


Сделку также могут признать недействительной, если в момент сделки продавец находился в невменяемом состоянии, например, принимал сильнодействующие лекарства. А если у собственника диагноз «шизофрения»или что-нибудь в этом роде, то вернуть деньги или оспорить сделку будет делом практически безнадежным.


Также надо знать, что любой прописанный жилец, если он нетрудоспособный и ему некуда переселиться, имеет право жить в ней независимо от того, кто является собственником квартиры или дома.


Другим важным моментом является соблюдение прав несовершеннолетних. В последние годы очень много сделок проходит с участием материнского капитала и не все родители выполняют обязательства по выделению детям долей в собственность. Соответственно, по достижению 18 лет дети могут заявить о своих ущемленных правах и суд может вынести решение в их пользу.


В любом случае, перед покупкой квартиры надо проверять документы, и не просто их наличие, а соответствие юридическим нормам.


Наличие незаконных перепланировок, неустранимых дефектов – это то, о чем многие продавцы недвижимости предпочитают умолчать. И если вы подписали акт приема-передачи и не проверили объект на недостатки, то потом будет сложно доказать, что дефекты возникли до вас.


Следующим слабым звеном является момент передачи денег и тут тоже много рисков. Неправильно оформленные расписки, расписки по поддельным паспортам, передача денег до регистрации сделки – вот только некоторые моменты, которыми пользуются мошенники.


Продолжение следует...

Показать полностью
Отличная работа, все прочитано!